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Comentários Sobre as Mudanças da Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/09

Conforme postado aqui no bLex, foi publicada no diário oficial de 10/12/2009 a Lei 12.112/09 que alterou a Lei 8.245/91, que regula os Contratos de Locação Residencial e Comercial.

No referido post foi noticiado que futuramente seria realizado um cotejo das principais alterações introduzidas pela nova lei. Contudo, como de praxe, este blog não se presta a simplesmente apresentar as alterações, mas sim  também para manifestar-se a seu respeito.

Desde logo, destaca-se que tal análise não tem por fim exaurir as discussões provenientes da alteração legislativa, até por ser esta análise ainda preliminar. Afinal, será no dia-a-dia de aplicação das alterações que as maiores discussões surgirão.

Releva dizer, ainda, que a alteração legislativa desta espécie de negócio jurídico é questão há muito discutida, perdurando inúmeras críticas aos termos da Lei 8245/91 que conseguia desagradar a gregos e troianos. Neste contexto, releva destacar que as alterações trazidas na referida norma não foram capazes de aplacar as críticas de nenhum dos lados, visto que pareceu muito benéfica aos locadores (aos olhos dos locatários) e mudou menos do que pretendiam os locadores.

Algumas alterações tiveram por fim tão somente a adaptação da dicção legal às nomenclaturas e institutos jurídicos modernos, em contraponto à realidade que era vivenciada a época da publicação da Lei 8245/91, enquanto outras verdadeiramente trouxeram alterações legislativas.

Inicialmente, quanto ao início de sua vigência, em face de seu silêncio aplica-se o art.1º da LICC, sendo, portanto, a vacacio legis de 45 dias.

Para fins sistemáticos a nova norma será analisada em cotejo com as determinações revogadas, ilustrando-se as alterações:

1.) Lei 8245/91:

Art. 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Lei 12.112/2009

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Comentários: A primeira alteração introduzida pela nova norma enquadra-se no grupo de mera adaptação legislativa, sem que possua de fato teor inovatório. O artigo 924 citado no antigo artigo 4º, remontava ao Código de 1916, que com o advento do novo Código Civil, passou a ser regulado pelo art. 413. Assim, os princípios da razoabilidade e da vedação do enriquecimento sem causa, que permeiam o Novo Código, determinam que a penalidade imposta na cláusula penal deve levar em consideração o cumprimento parcial da obrigação, devendo ser reduzida para parâmetros razoáveis e proporcionais, em similitude com o que preceitua a nova redação da Lei de Locação.

Em verdade, a multa prevista tem por fim impedir o prejuízo do locador, não devendo contudo, converter-se em objeto de aferição de vantagem pecuniária de sua parte. Tal hipótese pode inclusive ser utilizada como exemplo da aplicação da teoria do adimplemento substancial, ligada ao princípio da boa-fé objetiva.

2.)Lei 8245/91:

Art. 12º: Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único: Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.

Lei 12.112/2009

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”

Comentários: A alteração existente no caput tem finalidade de mera adaptação, sem qualquer alteração de conteúdo, tratando apenas de substituir a ultrapassada expressão “sociedade concumbinária” para os padrões atuais, baseados na Constituição Federal de 1988 e no Novo Código Civil, onde a união estável é equiparada em todos os seus efeitos ao casamento.

O parágrafo único foi revogado, incluindo-se dois parágrafos no art. 12, corrigindo situação esdrúxula que ocorria na vigência da norma antiga. Na dicção anterior, a sub-rogação prevista nos artigos 11 e 12 ocorria automaticamente também em relação ao fiador, que apenas poderia ser substituído por exigência do locador, mas não por vontade própria. Em suma, o fiador celebrava contrato de fiança com um e estava obrigado com outro, caso ocorresse a hipótese do artigo 12.

Com a nova redação, a distorção foi corrigida, pois a sub-rogação exige a comunicação ao locador e ao fiador, permitindo-se a este a exoneração da fiança, desde que manifestada no prazo de 30 dias, respondendo, ainda, pelo prazo de 120 dias depois da notificação.

O silêncio da nova norma faz com que haja sido revogada a determinação de que o locador poderia exigir a substituição da garantia, sendo-lhe imposta sua manutenção, caso o fiador não se oponha.

3.)Lei 8245/91

Art. 39 – Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Lei 12.112/2009

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Comentários: A referida disposição veio esclarecer dúvida existente na norma anterior, pois seu laconismo dava espaço a dúvidas interpretativas. A meu ver, a dicção anterior já era clara, pois se a garantia se estendia até a entrega efetiva do bem, e a não entregam, ao término do prazo do contrato à prazo, o tornava por tempo indeterminado, de se entender que durante a vigência do contrato por prazo indeterminado a garantia seria mantida.De qualquer sorte, foi importante que fosse textualizado tal raciocínio para sepultar a discussão.

4.)Lei 8245/91

Art. 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

(…)

II – ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

Lei 12.112/2009

Art. 40. ………………………………………………………………

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

(…)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Comentários: Inicialmente, quanto ao inciso II, de se destacar que com a alteração legislativa pátria a respeito da falência e, sobretudo, do destaque dado à possibilidade de recuperação judicial, importante que a norma anterior fosse adaptada.

Quanto ao inciso X, incorporado pela nova lei, de se reforçar o entendimento já demonstrado anteriormente, no sentido de que a possibilidade de substituição da fiança, apenas vai ocorrer se o fiador manifestar sua intenção de desoneração, não mais é possível que tal substituição seja exigida pelo locador.

Por outro lado, o parágrafo único cria a sanção pelo inadimplemento do locatário, na hipótese do fiador requerer a desoneração e o locatário não apresentar outra garantia idônea, no prazo de 30 dias, qual seja, o desfazimento da locação.

5.)Lei 8245/91

Art.59 – Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

(…)

Lei 12.112/2009

Art. 59. …………………………………………………………………

§ 1o ……………………………………………………………………..

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.”

Comentário: O artigo 59 foi substancialmente alterado, com a inclusão de 4 incisos no parágrafo primeiro, e a inclusão do §3º. Basicamente foram incluídas novas e razoáveis hipóteses em que é possível a concessão de liminar para desocupação, em quinze dias, inaudita altera par.

A primeira delas é quando houver o desfazimento da locação, face da regra esculpida no art.9º, IV da lei (a necessidade de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público), sem que o locatário desocupe o imóvel.

A segunda hipótese acrescida é a mencionada no tópico anterior, quando prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado e o fiador não aceite manter o contrato de fiança, desde que o locatária seja notificada para substituir a garantia no prazo de 30(trinta) dias e não o faça.

A terceira e quarta alterações trazem mudanças importantíssimas, visto que na vigência da lei anterior, o locador que pretendia reaver seu imóvel, terminado o prazo de locação ou com atraso de aluguel, que esbarrasse com a recalcitrância do locatário, precisava ingressar com uma ação de locação (rito ordinário), e apenas depois de julgado o feito conseguiria reaver seu imóvel (sem que se esqueça da possibilidade de interposição do recurso de apelação, com efeito suspensivo).

Não muda meu entendimento a ideia de que seria possível a antecipação de tutela, pois tal instituto tem requisitos muito mais robustos.

Tratava-se, sem dúvida, de verdadeira aberração jurídica, violadora do exercício do direito constitucional à propriedade, sem que me pareça razoável a desculpa de defesa da dignidade da pessoa humana do locatário, pois este era sabedor do prazo do contrato.

O que acontecia na prática é que o locatário permanecia no imóvel por longo período, mesmo depois de findo o prazo contratual ou mesmo sem o pagamento dos aluguéis contratados.

A meu ver, sem embargos de entendimento diverso, esta é uma das mais importantes alterações da norma, retirando das costas do locador fardo deveras pesado, para distribuí-lo entre as partes.

Creio inclusive que quanto ao atraso de aluguéis (a principal obrigação do locatário), o legislador foi tímido, pois exige que o atraso esteja cumulado com a falta de qualquer das garantias do art. 37, quando acredito que bastava o atraso por um certo período para que fosse possível a liminar do despejo. Destaco, o direito à moradia do cidadão é tarefa que incumbe ao Estado e não ao locador.

A nova norma acresceu ainda o §3º, onde a possibilidade de purgação da mora é estendida para evitar não apenas a rescisão, mas a liminar de desocupação do imóvel.

Em que pese a inexistência de previsão expressa, parece-me que a esta hipótese aplica-se a mesma restrição existente no parágrafo único do artigo 62, que retira do locatário o direito à purgação quando já fez uso de tal direito nos últimos 24 meses.

Sei que alguns defendem que caso o legislador assim entendesse, teria dito expressamente, mas o direito à purgação da mora, sem parâmetros seria absurdo, pois o locatário que é contumaz em atrasar aluguéis conseguiria evitar o despejo e a rescisão, quantas vezes quisesse, com o pagamento dos aluguéis atrasados. Ao locatário pode não ser interessante a manutenção de contrato que lhe causa tamanhos prejuízos e desgastes.

Sei que muitos trarão ao debate a função social do contrato, por isso não me parece razoável que qualquer atraso pudesse permitir o despejo e rescisão contratual, mas também não me parece ser a possibilidade do locatário fazer uso de tal direito quantas vezes bem entender.

6.)Lei 8245/91

Art. 62 – Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da constestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

(…)

III – autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV – não sendo complementado o deposito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

(…)

Parágrafo único – não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Lei 12112/09

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

…………………………………………………………………………………

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

…………………………………………………………………………………

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.”

Comentário:O artigo 62 também recebeu substancial alteração, com a modificação do caput, dos incisos I, II, III e IV, além da alteração de seu parágrafo único.


O caput especifica melhor quais os créditos que ensejam a ação de despejo, com trâmite previsto em seus incisos e parágrafo único, que não mais se dá apenas por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, mas também de aluguel provisório e de diferenças de aluguéis.

A meu ver, o escopo do legislador é muito claro no sentido de que todo e qualquer crédito, relacionado ao contrato de locação, enseja o despejo nos termos previstos no aludido artigo.

A alteração do inciso I manteve a possibilidade de cumulação de pedidos, rescisão contratual e cobrança de aluguel e acessórios, detalhando o procedimento quanto ao fiador.

Trata-se, em verdade, de norma de caráter processual que adéqua o feito à cumulação objetiva e subjetiva de ações. Em verdade, tratam-se de duas ações (rescisão/despejo e cobrança) movida contra dois réus diversos (locatário e fiador), sendo certo que os pedidos contra um não são os mesmos contra o outro.

Daí a determinação da nova norma, no sentido de o locatário é citado para contestar a ação contra si movida, que engloba os dois pedidos, enquanto o fiador é citado para contestar a ação tão somente de cobrança.

O inciso II repitiu a previsão anterior, com o a inclusão do fiador no poder de evitar a rescisão contratual com o pagamento. Até para manter coerência com o que manifestei quanto ao inciso anterior, creio que o pagamento do fiador não pode ser interpretado como visando à manutenção do contrato de locação, mas tão somente o cumprimento da obrigação que lhe é imposta no contrato de fiança, que indiretamente acaba por beneficiar o locatário.

O inciso III manteve a possibilidade de que a purgação seja complementada pelo locatário, quando o locador alegar e demonstrar que a oferta não é integral, especificando que tal prazo inicia da ciência da parte, seja pessoalmente, seja por intermédio de seu patrono, através de comunicação processual a se efetivar tanto por carta, quanto por publicação no diário oficial.

Seguindo uma ordem lógica, o inciso IV prevê o prosseguimento do despejo pela diferença entre o valor depositado e o realmente devido, quando a parte intimada para complementar o depósito quedar-se inerte.

A alteração neste inciso foi de ordem semântica, pois a redação anterior poderia levar a errônea interpretação de que novo depósito parcial seria capaz de frustrar a continuação da ação, o que foi sepultado pela nova norma, que exige complemento integral.

A alteração do parágrafo único, a meu ver, há de ser festejada, visto que conforme já ventilado algures, o direito à purgação teve seu gozo limitado, pois o locatário não poderá efetivá-lo quando já o tiver feito nos 24(vinte e quatro) meses anteriores, enquanto a previsão anterior era de duas vezes nos últimos doze meses.

O que resta claro é que o legislador reconheceu que ao locador deixa de ser interessante manter um contrato de locação com quem é contumaz em atrasar o pagamento do aluguel, pois os prejuízos materiais nem sempre serão ressarcidos integralmente, somado ao fato de que o desgaste proveniente de quão tumultuado negócio jurídico é imaterial.

7.) Lei 8245/91

Art. 63 – Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

2. o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II III do art. 9º ou no § 2 do art. 46.

Lei 12112/09

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1o ……………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

Comentários: A alteração do caput do artigo 23 foi mais de adequação técnica que de conteúdo, destacando a expedição de mandado de despejo com prazo pra desocupação voluntária, destacando-se que o transcurso de tal prazo deve autorizar ao oficial de justiça o uso da força para tanto.

O parágrafo primeiro foi alterado em sua agora alínea b (antes era 2), para determinar que a diminuição do prazo mencionado, para quinze dias, deve se operar em qualquer das hipóteses previstas no art. 9º e não apenas as dos incisos I e II como outrora.

8.) Lei 8245/91

Art. 64 – Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II, IV do art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

Lei 12112/09

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

Comentários: Na linha adotada pelo legislador, que para uns é de prejudicar o locatário e pra mim é de distribuição de ônus, o artigo 64 aumentou as hipóteses em que necessária a caução para despejo provisório (na hipótese de liminar por exemplo) para todas as hipóteses do artigo 9º e não mais apenas alguns de seus incisos, ao mesmo passo que diminuiu o valor da caução, que antes era de 12 a 24 meses e agora é de 6 a 12 meses.

9.)
Lei 8245/91

Art. 68 – Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

II – ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

IV – na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juíz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária , designando, desde logo, audiência em continuação.

Lei 12112/09

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

Comentário: O artigo 68 foi outro que recebeu consideráveis alterações, desde seu caput, com alteração ainda em sue inciso II, IV e com a inclusão do V.

O caput alterou o rito em que será procedimentalizada a ação revisional, que outrora era no rito sumaríssimo e passou a ser operar no rito sumário. (art.275 CPC).

O inciso II foi alterado para atestar uma possibilidade que já era reconhecida pela doutrina e jurisprudência pátria, no sentido de que a ação revisional de aluguel pode ser intentada não apenas pelo locatário, mas também pelo locador, visto que a norma anterior mencionava tão somente a possibilidade do locatário.

Daí ser importante destacar que a determinação do inciso II, de que o aluguel provisório será fixado já no momento de designação da audiência de conciliação, com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário; não exige, como pode parecer em um primeiro momento, a manifestação de ambos, mas busca destacar apenas que qualquer deles pode fazer tal requerimento.

Tal raciocínio é depreendido de dois fatores: primeiro da leitura das alíneas do mesmo artigo, que preveem valores diversos de tal aluguel, dependendo de quem os haja requerido. O segundo fator é de ordem lógica, visto que no rito sumário a defesa o réu apenas ocorrerá na audiência de conciliação, sendo certo que seria determinação estéril a possibilidade de fixação do aluguel provisório, antes da realização da audiência, se a manifestação do réu fosse exigida.

Outrossim, como já dito, as alíneas do referido inciso criaram parâmetros diversos para situações diversas, ou seja, se o pedido partir do locador, o aluguel provisório não pode exceder 80% do requerido e se partir do locatário, não poderá ser inferior à 80% do aluguel vigente.

O inciso IV apresenta apenas uma adequação ao rito, pois como já dito, no rito sumário a defesa é apresentada na audiência de conciliação, devendo posteriormente ser realizada audiência de instrução onde serão produzidas as provas necessárias.

O inciso V, incluído pela norma, traz regra de direito processual importante, pois o inciso III criou a figura do pedido de revisão, que equiparado ao pedido de retratação, a priori não possui efeito suspensivo, o que permitiria a fluência do prazo de interposição de agravo contra a decisão que fixo aluguel provisório. A partir da nova previsão este incidente passou a interromper o prazo de recurso.

10.) Lei 8245/91

Art. 71 – Além dos demais requisitos exigidos no art.282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

Lei 12112/09:

Art. 71. ………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

Comentários: A alteração no artigo 71 limita-se ao seu inciso V e, especificamente, na exigência de que no contrato a renovar haja a indicação do fiador e mesmo que não haja substituição, seja apresentada a atual idoneidade financeira, visto que o decurso do tempo pode ter tornado a garantia nem tão garantida assim.

11.) Lei 8245/91

Art. 74 – Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Lei 12112/09

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

Comentários: Não são poucas as passagens neste post em que me manifestei a favor das alterações que mitigam os prejuízos dos locadores, sendo certo que o presente artigo é mais uma prova do escopo do legislador neste sentido.

O absurdo da norma anterior é patente, pois o locador mesmo depois de provar que não estava obrigado a renovar o contrato de locação, precisava esperar 6(seis) meses para rever o imóvel, o que a meu ver é irrazoável. A diminuição do prazo era sem sombra de dúvida medida imperativa.

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212 comments to Comentários Sobre as Mudanças da Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/09

  • Mary Abreu

    Caro colega,

    Primeiramente quero parabenizá-lo em seu artigo, seus comentários, observações jurídicas que esclareceu-me dúvidas que ainda permaneciam sobre a Nova Lei.
    Ainda me resta uma: esta lei terá efeito “ex nunc” ou “ex tunc” ?
    Será mais viável aguardar a entrada efetiva em vigor para engressar com ações de Despejo?
    Grata, mais uma vez,
    Mary.

  • Ney Bastos

    Cara Mary,

    Agradeço e a visita e fizo feliz em ter lhe ajudado de alguma forma, é este o objetivo.

    Quanto ao questionamento qué é interessantíssimo, creio que a resposta seja “depende”.

    Explico, a norma tem regras de direito material e processual, que como se sabe tem efeitos diferentes quanto à vigência. Assim sendo, as regras de direito material terão efeito ex nunc, enquanto as regras de direito processual passarão a ser aplicáveis tão logo termine a vacacio, inclusive quanto aos processos pendentes.

  • Daniel Fábio Jacob Nogueira

    Não se pode esquecer que por conta da preservação do ato jurídico perfeito e do direito adquirido, e por aplicação do princípio de tempus regit actum as regras de direito MATERIAL só podem ser aplicadas em contratos firmados após iniciada a vigência da lei. Já as normas processuais tem aplicação mesmo nos processos já iniciados, para os atos processuais ainda não praticados.

  • inquilina

    Prezados:
    Dúvidas. Antes, eu, antiga inquilina sempre me senti pressionada por imobiliarias que alegavam um monte de coisas(exigências). Soube que até então para desocupar o imóvel através de liminar, se concedida ao locatário, havia necessidade de caução por parte daquele e mais custas judiciais que, em casos de despejo, somavam o valor de 3 aluguéis mais a caução. E agora? como ficou? E no caso dos juizados especiais onde existe um artigo que concede o despejo para uso próprio que, no meu entendimento o proprietário apenas “alega” que irá morar no imóvel somente para não pagar as custas e a caução no juízo comum. Como proceder contra tais ações forjadas? Muito obrigada.

  • Ney Bastos

    Cara Inquilina, primeiro preciso esclarecer certa confusão que voce faz quanto aos ritos possíveis para ação de despejo. Desde logo, vc precisa entender que a Lei do Inquilinato deve ser respeitada, independentemente do rito seguido, ou seja, se na Justiça Comum ou no Juizado. Contudo, os requisitos para cada uma das hipóteses de despejo são diversos e nem todas as hipóteses podem ser buscadas nos Juizados.

    Esclarecendo diretamente suas dúvidas, primeiramente vc precisa entender que o despejo para uso próprio não é criado pela Lei 9099/95, que instituiu os Juizados Especiais, mas sim pela Lei do Inquilinato, sendo que no âmbitos dos juizados apenas esta espécie de despejo é possível. Ou seja, o locador pode entrar com a ação de despejo para uso prórprio tanto na Justiça Comum, quanto no Juizado(sendo certo que os requisitos são os mesmos independentemente da via eleita), enquanto as demais hipóteses são de competência exclusiva da Justiça Comum.

    O Juizado Especial possui um rito próprio, mais célere, baseado na informalidade, na oralidade e na celeridade, mas que não pode alterar as exigências contidas na Lei do Inquilinato ou em qualquer outra norma de direito material. O que quero deixar claro que os requisitos exigidos na lei para o despejo, independe do rito seguido, devendo o juiz do juizado ou da Justiça Comun exigir exatamente os mesmos requisitos.

    Assim sendo, quanto a liminar, conforme destaquei no post, permanece a exigência de caução(esta sim de 3 meses e não o valor das custas), havendo a nova norma apenas acrescidos novas hipóteses para seu deferimento.

    POr fim, destaco apena que a nova lei não alterou o despejo para uso próprio, permanecendo sua possibilidade e requistos, sendo certo que o caminho para atacar possível fraude é questão causuística de difícil definição em abstrato, precisando ficar claro que tal risco não exclusivo dos juizados.

    Importante destacar, que o despejo para uso próprio não consta no rol do art. 59, não sendo possível o deferimento da liminar de desocupação, em 15 dias, ou seja, em sede de juizado não é possível o deferimento de tal liminar, uma vez que nesta via cabe apenas o despejo para uso prórprio.

  • inquilina

    Obrigada pela atenção. Sempre confundo custas judiciais com caução.Quanto ao “risco” de fraude não ser exclusivo dos juizados especiais, lá, nos juizados, torna-se compensatório ao locador, já que é “de gratis”, ou seja o locador lá se dirige, alega que quer morar no imovel, e, em tese, temos uma ação.Sempre vejo essas possibilidades.Já no juizo comum, o mesmo locador não vai aventurar-se, (em tese) afinal, vai pagar. De qualquer forma, muito obrigada.

  • Renata

    Engraçado sempre é o pobre que paga o pato de tudo .

  • Ibrahim Hemsi

    Dr Ney Bastos, Sou proprietario de imovel comercial, brevemente deverei apresentar ao futuro Locador e Fiadores Contrato de locação para examinarem e assinarem.Meu modelo de Contrato precisa ser revisto e atualizado pela Lei 12112/09 o senhor poderia fazer me este serviço? Moro em São Paulo SP . No aguardo, Atenciosamete

  • Costa

    Além do previsto pelo art. 12, o fiador poderá exonerar-se da fiança na vigência do contrato de Locação ??

    Costa

  • Ney Bastos

    Caro Costa,

    A Lei do Inquilinato tem apenas esta hipótese, mas como o contrato de fiança é um contrato autônomo(embora relacionado ao contrato de inquilinato, quando tem por objeto esta espécie de crédito), é possível a aplicação dos arts. 835 e 837 a 839 do Código Civil,onde são previstas hipóteses de extinção do contrato de fiança.

  • [...] natalinas apresentarei uma análise das principais alterações já propostas pela Comissão (nos mesmos moldes da análise da Nova Lei do Inquilinato). É pertinente, contudo, um preâmbulo a respeito da teleologia das mencionadas preposições, [...]

  • Débora

    Gostaria de saber quanto tempo posso alugar um imóvel para uma pessoa sem que ela tenha direitos sobre o mesmo, no que diz respeito ao usucapião.

  • Ney Bastos

    Cara Débora,

    De maneira bem suscinta e o mais clara possível, o usucapião tem como um de seus requisitos genéricos a desídia do proprietário, ou seja, uma espécie de punição ao proprietário por não respeitar a exigência da função social da propriedade. O que quero dizer com isso é que o usucapião só se perfaz quando o propritário abandona o imóvel e permite que o possuidor faça uso de posse mansa e pacífica por determinado decurso de tempo(dependendo do tamanho da área, bem como de sua localização).

    Em síntese, em havendo um contrato de locação, independentemente, do tempo de sua duração não haverá a presença dos requisitos legais para o usucapião.

  • Candidato a Inquilino

    Ola Dr. Bastos,
    atualmente, preciso alugar um imovel residencial, em uma cidade onde fui transferido pela empresa que represento comercialmente.
    Para minha surpresa, foi negado o contrato a minha pessoa, por acasião de restrições comerciais, estas sendo da falida empresa da familia (pai), onde meu nome estava com um pequeno percentual da sociedade.
    Mas a surpresa se deu, pq apresentei, como em contratos anteriores e aceitos, avalista de grande porte, e mesmo assim o cadastro foi negado “ironicamente”.
    A pergunta é: (1)Para que servem os avalistas se não para garantir tais contratos? (2) No caso de ausencia de restrições, o locatario nao precisaria de avalista? (3)No caso acima citado, foi oferecido alem do avalista, 3 meses de adiantamento do aluguel, e mesmo assim fora negado. Esta certo os procedimentos de tal imobiliária? (4) No meu caso, e de tantos outros com retriçoes cadastrais nem sempre justas, mesmo portadores de exelentes fiadores e ainda proporcionando adiantamentos, não sera possivel se alugar um imovel residencial, comprovada renda por meio de extratos bancarios de 5 a 6 mil/mes, só pq nao é “conhecido” naquela cidade?
    Por favor, gostaria que me informasse o quanto antes, nesta situação: o que posso fazer para contornar esta situação frente a imobiliaria, descartando a chance de livrar-me momentaneamente das restrições no meu cpf. Obrigado!

        Caro Candidato,

        Tenho algumas restrições éticas, impostas pelo Código de ética da Advocacia, a respeito dos temas que posso abordar nesta via. Sua questão transcende o debate teórico a respeito do tema, sendo uma verdadeira consulta de caso concreto. Neste caso, o que posso lhe aconselhar é a procurar um advogado.

        De qq sorte, obrigado pela visita.

  • marli

    Olá! Tentei alugar uma casa pela imobiliaria, como nao tenho fiador, a mesma exigiu a pagar seis meses adiantado como garantia (caução), por lei qual o valor que devemos pagar como caução, são tres ou seis?

  • Antonio

    Prezado Dr Ney,

    Tenho um unico imovel, um sitio que aluguei por um contrato de 24 meses. Desejo retomar o imovel para minha moradia propria no final do contrato. Mas o inquilino ja disse que so sai de la depois de 7 anos pois gastou 30 mil reais em obras ( ele faz 3 canis luxuosos e fez outras modificacoes na casa desnecessarias, como passar massa corridada, etc).Nenhuma dessas obras foram autorizadas por mim. Agora ele diz que se tiver que sair vai me cobrar estas despezas ainda que no contrato reze que obras feitas nao serao indenizadas.
    Minha pergunta e a seguinte: o despejo neste casos (uso proprio) e demorado? Ele conseguira, do juiz, sentenca para ser ressarcido naqueles gastos?

    Att.,
    Antonio

  • Angelo Garcia Narcizo Pereira

    Prezado Doutor Ney Bastos, primeiramente, queria parabenizá-lo pela brilhante explanação sobre o tema. Agora tenho uma dúvida em relação ao parágrafo único do art. 40, in verbis:

    Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

    Este prazo se inicia findo os 120 dias de garantia, após a notificação do fiador ou a partir da notificação comunicando a intenção da exoneração.

  • Ney Bastos

    Inicialmente, peço desculpas pela demora na resposta, mas estava em recesso pelas festas de final de ano.

    Quanto aos questionamentos apresentados, destaco inicialmente que o artigo 38, §2º, da Lei 8245/91, inalterado pela Lei 11112/09, determina que o valor máximo de caução será correspondente ao valor de até 3 meses de aluguel, sendo , portanto, ilegal qualquer exigência acima de tal valor.

    Por outro lado, quanto ao momento da notificação prevista no parágrafo único do artigo 40, importa inicialmente destacar que o questionamento é muito interessante, pois exige uma interpretação sistemática e, sobretudo, baseada nos princípios de razoabilidade ou proporcionalidade(utilizados pela maior parte da doutrina como sinônimos).

    Em verdade, a interpretação do mencionado dispositivo há de partir da premissa de que o parágrafo único não é peculiar ao inciso X, mas sim ao artigo como todo.

    Nos demais incisos do referido artigo o momento em que é possível a notificação do locatário, pelo locador, para que substitua a garantia no prazo de 30 dias é de fácil percepção, sendo sempre a partir do fato que gera a possibilidade de substituição do fiador ou da modalidade da garantia( morte, falência ou insolvência do fiador,por exemplo).

    Especificamente quanto ao inciso X, a literalidade da norma não parece resolver a dúvida, pois nele é trazida uma previsão peculiar, no sentido de que a fiança a ser substituída perdurará, obrigatoriamente, pelo prazo de 120 dias.

    Neste caso, como a necessidade de substituição da penhora se dá com o objetivo de evitar que o contrato de locação reste sem garantia, hipótese que apenas ocorrerá com o transcurso dos 120 dias, não parece razoável que pudesse haver a rescisão contratual, pelo simples fato de não haver sido respeitado o prazo de 30 dias previstos no parágrafo único, na hipótese em que o contrato ainda esteja garantido pelo fiador a ser substituído pelo não vencimento do prazo legalmente imposto de 120 dias.

    O razoável nesta hipótese é que a possibilidade de rescisão do contrato de locação(frise-se, apenas e tão somente quanto ao inciso X) exija a configuração de dois requisitos cumulativos, a um, que hajam transcorridos 120 da notificação do fiador ao locador, e a dois, que hajam transcorridos 30 dias da notificação do locador ao locatário.

    Diz-se isso, porque o prazo de 30 dias para o locatário continua sendo exigível, visto que apenas depois desta notificação é que o locatário tem ciência inequívoca de sua obrigação de substituição da fiança ou da garantia.

    A questão central da discussão não é quanto ao momento a partir do qual o laçador pode notificar o locatário(que a meu ver é a qualquer tempo partir do recebimento da notificação do fiador), mas sim o momento em que finda o prazo de 30 dias dado ao locatário para efetivar a substituição.

    Em síntese, como creio que os requisitos devem ser conjugados, se os 30 dias do parágrafo único vencer depois do vencimento dos 120 dias previstos no inciso X, ainda que apenas 1 dia, o contrato pode ser rescindido. De outro lado, caso os 30 dias vençam no interregno do prazo de 120 dias, é este último o prazo fatal para a substituição, visto que não haverá qualquer prejuízo ao locador( cujos direitos buscam ser defendidos por este dispositivo), não havendo qualquer quebra descontinuidade na garantia do contrato.

    Destaco que como a norma é nova, o posicionamento aqui defendido é o pessoal deste autor, sem prejuízo de melhor entendimento.

  • Caro Dr. Ney Bastos;
    Gostaria de parabeniza-lo pela brilhante matéria e desenvoltura que vem respondendo as dúvidas dos colegas;
    Meu caro, peço licença para entrar nesta discussão acerca da pergunta do Dr. Angêlo: Tenho uma maneira de interpletar a Lei diversa da de V. Exa. neste aspecto. Penso que os 120 dias são fatais e transcorrem a partir da comprovação do recebimento da notificação pelo locador. Digo isto devido ao fato de entender que o locador não poderia alegar este benefício de ordem se não nofificou o locatário para substituição do fiador dentro do prazo de 120 dias. Agindo assim estaria se beneficiando da lacuna da Lei, deixando para notificar o lacatário no último dia do prazo de 120 dias, prorrogando-o por mais 29 dias. Veja bem, todo fiador que estiver sendo compelido a cumprir as obrigações do locatário irá por certo pretender exonerar deste ônus pedindo pra sair, dando um sinal ao locador para tomar as prividencias cabíveis, visando atenuar os prejuízos, fato favorecido pela alteração da Lei, não permitindo ao locador utilizar de brechas para explorar o fiador. Infelizmente é comum que o inquilino deixe de pagar, vem a ser cobrado pelo fiador, acabe em brigas e deixe a coisa rolar, dai o pobre fiador fica a mercê de uma Justiça lenta, pagando por algo que não tem nada haver ao longo da discussão desta ação, que quando provocado pelo locatário, através de advogado que utilize todas as brechas da Lei, se arrastava por anos e anos. Se a caução é de três meses, não podendo ter outra garantia, certo também será que o fiador permaneça em igual tempo para não desproteger o contrato e também não podendo ser sacrificado por algo que não tem nenhum proveito. Esta é minha opinião e interpletação, gostaria de ouvir o colega e mais uma vez me perdoar por invadir seu espaço. Grande abraço a todos.

  • Ney Bastos

    Caro Lourival,
    Inicialmente agradeço a presença e destaco que sua participação em nada configura invasão, ao revés, o objetivo do bLex é justamente este, a discussão jurídica e a troca de idéias a respeito de temas relevantes.

    Especificamente quanto a vossa ponderação, creio que não me fiz entender. O questionamento do colega Ângelo foi a respeito d quando iniciaria do prazo do locador, para notificar o locatário, determinando a substituição da garantia, sob pena de extinção do contrato, na hipótese em que houvesse sido notificado pelo fiador de sua intenção de desoneração.
    O colega, naquela oportunidade questionou: “Este prazo se inicia findo os 120 dias de garantia, após a notificação do fiador ou a partir da notificação comunicando a intenção da exoneração.”
    E eu respondi e reforço meu entendimento no sentido de que a Lei não determina um prazo para que o locador efetive a notificação do locatário, determina apenas o prazo que este teria para promover a substituição(30 dias) e o prazo que o fiador continuaria respondendo pela fiança(120 depois da notificação do locador).

    Assim sendo, defendi que a notificação pode ser encaminhada a partir do momento que houver sido notificado pelo fiador, sendo certo, contudo, que como há a extensão da garantia da fiança por 120 dias, o contrato não poderia ser extinto antes do término deste prazo, mesmo em não havendo o locatário efetivado a substituição no prazo lhe é determinando pela lei. Daí a idéia de que os requisitos são conjuntos.

    No meu posicionamento não há o risco ventilado pelo colega, pois o prazo de 120 para o fiador é improrrogável, ou seja, se o locador deixar para notificar o locatário no último dia do prazo, o contrato ficará sem garantia, até que finde os 30 dias que o locatário tem para substituir a penhora. O que defendi é que se a notificação preceder o término dos 120, o contrato apenas poderia ser extinto depois do decurso deste prazo, pela total falta de prejuízo do locador.
    Para fins ilustrativos segue o seguinte exemplo: no dia 01/02 o locador recebe a notificação do fiador, informando sua intenção de se desonerar. Sabendo disso surgem duas hipóteses:
    A – O locador notifica imediatamente o locatário para realizar a substituição. Como o prazo de 30 dias que o locatário possui, findará antes do término da extensão da garantia, apenas quando terminar os 120 é que o contrato poderá ser extinto, uma vez que apenas aqui o contrato restará sem garantia alguma;

    B – O locador notifica o locatário 15/06, ou seja, transcorridos 105 dias(estou considerando todos os meses com 30 dias). Nesta hipótese, o locatário continuará tento 30 dias para realizar a substituição, por ser este o prazo que lhe é dado pela lei, restando o contrato sem fiança pelo prazo de 15 dias, em face da omissão do próprio locador.

    Espero ter me feito entender! Grande abraço e seja bem vindo ao bLex.

  • maria da conceição

    Bom dia. Sou advogada há muitos anos, porém me especializei na área criminal, e hoje venho tentando militar na áerea cível. Estou com uma ação de despejo para impetrar por falta de pagamento e tb para a dona ocupar o imóvel. Esse inquilino possuiu pêndencia na empresa que fornece energia para o estado, ou seja, a energia do imóvel foi desligada e ele fez um “gato” no apartamento. vc tem algum modelo de ação de despejo que possa me ajudar nesse sentido ?? Aguardo ansiosa por uma resposta. Grata. Desde já agradeço-lhe, subscrevo-me atenciosamente Conceição.

  • Sr, Ney Bastos

    Estou fazendo um contrato agora no dia 20 de Janeiro 2009.
    O meu contrato rege pela lei 8245. Ja posso colocar no contrato artigo que abrange a lei 12112?

  • Regina Mariano

    Caro Dr. Ney,
    Tenho um inquilino que está há quatro meses sem pagar aluguel e condomínio,ele não tem fiador nem pagou caução. Vou entrar com uma ação de despejo. O sr. acha melhor entrar após o dia 25 de janeiro quando entra em vigor a nova lei ou para contratos antigos ela não é válida?
    Dei uma olhada na internet e vi que se eu depositar três aluguéis (esqueci o termo juridico que se usa para isso) ele sairá mais rápido. Isso procede?
    Muito obrigada pela sua atenção.

  • Ney Bastos

    Caros,

    Terminada a vacacio, ou seja, a partir de 25 de janeiro os contratos já serão baseados na nova lei, antes disso é baseado na lei 8245/91. Quanto a questão da liminar com caução de 3 meses de aluguel, não aplica a rescisão por iandimplemento de aluguel, mas sim outras hipóteses taxativamente elencadas na lei.

  • Henrique D'Anton

    Muito bom! Gostaria de saber dos direitos do locatário quanto as benfeitorias imprescindíveis para a realização da atividade comercial. Ele tem direito a ser restituído de quais benfeitorias? obrigado

  • adriana

    Cheque caucao devolvido 2 vezes por falta de fundos configura ausencia de garantia locaticia e consequentemente caberia liminar ?

  • Ney Bastos

    Caros,

    Inicialmente, quanto as benfeitorias, o que precisa restar claro é que permitem indenização apenas as úteis e necessárias,e só essas últimas prescindem da comunicação ao locador, sempre tomando por base o imóvel e não a atividade econômica a ser explorada. Exemplo, se eu alugo um imóvel, em perfeito estado de uso, sem que sua estrutura ou fruição exija qualquer reparo, mas meu inquilino, por precisar para sua atividade específica realizar algumas adaptações,essas benfeitoria a meu ver não seriam sequer úteis, não permitindo indenização, mas caso assim seja considerado, apenas daria tal direito, caso houvesse expressa autorização do locador.

    Por fim, quanto a liminar pela falta de garantia, apenas é casod e liminar na hipótese em que o aluguel ou acessórios estejam atrasados, lembarndo-se que o possível a purgação da mora.

  • Dr. Bom Dia.
    Meus parabéns pelo empenho e dedicação, em seu trabalho.
    Quanto aos contratos firmados antes da vigencia da nova lei.
    Eles passam a vigorar, conforme preceito da lei nova, inclusive para despejo por falta de pagamento.
    Obrigado.

  • Regina Mariano

    Dr. Ney, obrigada pela resposta.
    Escrevi uma carta a meu inquilino há uns dez dias atrás dizendo a ele do transtorno que seria eu despejá-lo judicialmente e que daria a ele um prazo até 20 de janeiro para ele sair. Não acreditei que ele fosse sair mas ontem de manhã ele me ligou que estava desocupando o imóvel.
    Ocorre que eu havia pedido há uma semana atrás para um amigo que é advogado entrar com uma ordem de despejo no dia 20. Como meu amigo foi para os E.U.A em férias, entrou dois dias antes sem me avisar. Agora estou sem saber: Essa ordem de despejo continua apesar dele já ter saído do imóvel? É uma ordem de despejo e cobrança dos aluguéis e condomínios atrasados.
    Estou com pena visto que mesmo não pagando ele cumpriu com sua parte no acordo e saiu do imóvel.
    Tenho como reverter essa situação, sendo que a ação de despejo já foi protocolada?
    Não queria que ele se sentisse humilhado porque nesses casos o oficial de justiça vai até o emprego dele para entregar a ordem de despejo, não é isso?
    Nem dormi à noite quando a filha do meu amigo me comunicou que ele já havia entrado com a ação há dois dias.
    Vai ficar parecendo ao inquilino que eu não tenho palavra e não cumpri minha parte no trato.

  • Ney Bastos

    Caro João,

    A questão já foi respondida por mim em resposta anterior, no sentido de que as regras de direito material serão obrigatoriamente regidas pela lei antiga(quando o contrato foi celebrado sob sua vigência), enquanto as normas processuais tem aplicação mesmo nos processos já iniciados, para os atos processuais ainda não praticados.

    Ou seja, as regras processuais de despejo já valem, mesmo nos contratos antigos.

  • Muito grato pela presteza e objetividade em sua resposta.
    Se não for incomodo, poderia tecer sua opinião processual, e ou, mesmo como profissional, sobre as consequencias da aplicação de tal norma, precipuamente; quanto ao despejo, com prazo tão curto, em caso de não pagamento. Será que não ocorrerá um grande número de despejos. Tendo em vista, a aplicação da norma.
    Desde já agradeço a atenção.

  • Regina Mariano

    Caro Dr. Ney,

    Sendo mais objetiva: Depois de protocolada a ordem de despejo o que posso fazer para desistir dela, visto que não é mais necessária?
    Obrigada.

  • Ney Bastos

    Cara,

    Basta que seu advogado peça desistência da ação, o que fará com vc arque com as custas já pagas(salvo benefício da justiça gratuita). É possível, ainda, a desistência apenas do despejo e continuar com a cobrança de aluguéis atrasados.

  • Regina Mariano

    Muito obrigada pela sua gentileza em responder.
    Meu advogado se encontra nos E.U.A e só volta daqui há um mês. Talvez algum estagiário dele possa fazer isso.

    Esse problema me valeu por anos de experiência.
    Meu pai faleceu há sete anos e me deixou vários imóveis que alugo com contrato mas sem fiador, sem caução e sem nenhuma garantia. Sempre acho que os inquilinos são honestos e confiáveis e acabo abrindo mão de maiores garantias. Na verdade nunca tive nenhum tipo de problema. Esse inquilino me fez entender que nem todos são tão honestos e daqui para a frente serei muito mais exigente.

    Parabéns por esse espaço e pela disponibilidade e boa vontade que tão poucos têem hoje em dia.

  • Mariana Kulnig

    Ney,
    de acordo com a nova lei, quem é responsavel pelas despesas com o corretor do imóvel o locatário ou o dono?

    obrigada

  • COIMBRA

    Dr. Ney,

    Aluguei um apartamento sem fiador e sem caução;

    Entrei com ação de despejo por falta de pagamento em 17/10/2009;

    A inquilina foi citada e fez sua contestação, através do defensor público (não tomei conhecimento da contestação), e ainda vai para conclusão;

    CONSULTO:

    Com o advento da nova lei, posso pedir a liminar de despejo?

  • Paulo Cesar

    Olá,
    Primeiramente gostaria de parabenizálo pelo excelente texto.
    Sou estagiário de direito e estou fazendo atualmente um contrato de locação para minha mãe em uma casa simples que ela possui, vc teria algum modelo de contrato residencial com as devidas alterações da lei?
    Desde já agradeço.

  • Silvia Ribeiro

    Boa tarde,

    Sou locatária desde 02/2009, meu contrato de locação é de 12 meses, no sistema de depósito como garantia. Tive problemas de desemprego e estou atrasada hoje exatamente 17 dias, já estou empregada e consigo acertar ate no maximo em abril o meu aluguel.
    O Proprietário pode me despejar em até 45 dias de acordo com a nova lei do inquilinato?
    Como posso proceder? tenho que ver outro lugar para morar e preciso de algum tempo.

    Desde já grata.
    Silvia

  • dulci

    Boa tade Dr. Ney,

    Aluguei um imóvel residencial por 30 meses, o inquilino pagou integralmente o valor dos 30 meses no início da locação. O contrato vence daqui alguns meses e não gostaria de renová-lo. Posso pedir o imovel sem qualquer justificativa no final do contrato de locação? Caso sim, e o inquilino não queira deixar o imóvel qual procedimento a tomar? Caso seja uma ação de despejo, preciso de um advogado para entrar com uma ação de despejo ou eu mesma posso fazê-lo?

    Desde já agradeço,
    Dulci

  • Ney Bastos

    Caros leitores,

    Inicialmente gostaria de agradecer a leitura do post e as manifestações, contudo,

      como já destaquei em outra oportunidade, sofro vedações legais quanto a realizar consultas de caso concreto, podendo apenas discutir a lei em tese.
      Tenho recebido inúmeros questionamentos de casos concretos, os quais tenho tentado responder sem violar o Código Ética da Advocacia, mas sinceramente está ficando difícil.

    Pois bem, respondendo o que é possível de responder, indico que a Lei do Inquilinato não se manifesta a respeito do corretor, pois é um contrato de prestação de serviços apartado, que quem contrata é o locador, cabendo a este seu pagamento.

    Quanto ao despejo, é possível a aplicação das regras processuais da liminar, ainda que o contrato seja anterior a nova lei, desde que se preencha os requisitos exigidos.

    O questionamento da Sra. Silvia é exemplo clássico de caso concreto, motivo pelo qual a aconselho que procure um advogado, destacando apenas que somado ao atraso há a proximidade do vencimento do contrato, o que é outra causa de despejo, sem que sequer seja necessário motivação, aproveitando para responder ao Sr. Dulci.

    Quanto a necessidade de advogado, há a possibilidade da parte ingressar em juízo sozinha, nos Juizados Especiais, desde que a causa não possua valor maior que 20 salários mínimos, o que é difícil, pois o despejo exige que o valor da causa seja de 12 vezes o valor do aluguel.

  • COIMBRA

    Dr.Ney,

    Agradeço por seu esclarecimento a minha consulta.

    Pessoas assim que precisamos no Congresso Nacional.

  • dulci

    Obrigada Dr. Ney,

    Entendi perfeitamente seu posicionamento.

    Falando então em termos gerais da lei, como essa nova lei do inquilinato influi na renovação de contratos de locação de lojas localizadas em shopping centers? É valido lembrar que nesses estabelecimentos há a cobrança do valor de “LUVAS” ou “CDU” (direito de uso) no ato da primeira locação.

    Desde já agradeço,
    Dulci

  • José Sérgio de Souza

    Boa noite Dr Ney,

    Preciso saber com a nova lei como fica o direito de compra do imovel pelo locatario, caso o locador venha vender o imovel a terceiros, e como fica os direitos pelo ponto comercial.

    Desde já agadeço.

  • joao bosco moreira

    Prezado Dr Ney Bastos: Parabenizo VSª pelos comentários sobre a nova lei do inquilinato. Aproveito o ensejo para submeter a sua apreciação a legalidade sobre a multa moratória de 10 %, honorários de advogado de 20 %, independentemente da sucumbência e do juro de 1 % ao mês, alé m da correção monetária de acordo com aarialção do IGPM. Indago tb a legalidade e fundamento da multa por rescisão contratual de 5 aluguéis mensais.

  • Marcia

    BOA TARDE
    Quanto ao pedido (peça inicial) de despejo por falta de pagamento cominada com ação de cobrança, houve alguma alteração?

    O Fiador poderá a qualquer tempo solicitar a extinção da relação contratual? em caso positivo, figura-se um lacuna nos contratos, pois, os locatários apresentam os fiadores, que logo em seguida, requerem a extinção do vinculo, após 120 dias, o locatário não apresenta outra garantia, o locador deverá impetrar com ação judicial.
    obrigada

  • Alessandra

    Dr. Ney,

    Boa Tarde, estou com uma dúvida.
    O artigo 39 da Lei 12.112/09 de ordem material diz que as garantias se estendem até a a devolução do imóvel e entrega efetiva das chaves do imóvel (salvo disposição contratual ao contrário). Pois bem, o inciso X do artigo 40 prevê a possibilidade do fiador se exonerar da fiança se o contrato estiver por prazo indeterminado, notificando o locador e ficando ainda responsável pelo prazo de 120 dias.
    Pergunta-se: Nos contratos já firmados (que contém a cláusula do art. 39) bem como se eu efetuar a partir de agora um novo contrato mas pactuar que a garantia oferecida se estende até a devolução do imóvel ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, o fiador ainda assim pode se exonerar da fiança? A norma contida no artigo 40, inciso X é de ordem material não é? Ou o Dr. entende que é processual, ou seja, o fiador pode se exonerar mesmo que conste o contrário no contrato.
    Me ajude com essa dúvida, por favor!
    Agradeço desde já!

  • Alessandra

    Dr. Ney,

    Complementando a pergunta anterior: Os fiadores dos contratos já firmados podem se exonerar da fiança quando o contrato estiver por prazo indeterminado?

    Agradeço a resposta e aguardo com muito ansiedade pois em muito contribuirá para o meu trabalho.

  • JOÃO CARLOS

    Prezado Dr. Ney Bastos

    Graças a dedicados operadores da Lei, como Você, é que podemos tirar nossas terríveis dúvidas que nos atormenta no dia a dia da aplicação da norma à espécie ora tratada.

    Parabens pelo trabalho.

    Ouso a discordar do comentário ref. ao inciso II do art. 68, quando o Dr. diz que a norma anterior mencionava tão somente a possibilidade do locatário à Ação REvisional.

    O inciso II do art. 68 da Lei 8.245/91, diz: II – ao designar audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excendente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

    A regra do inciso II diz respeito tão somente ao Autor, “consessa vênia” pode ser tanto o locador como locatário. A nova redação apenas apenas deixou clara que poderia ser tanto locador como locatário.

    A exemplo disso, eu mesmo propus várias ações revisionais sob a égide do inciso II art. 68., e não tive nenhum contratempo a respeito.

    Agora! TENHO UMA TERRÍVEL DÚVIDA:

    O art. 63 da Lei 8.245/91 diz que o juiz fixará prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Assim, ou esperava o decurso do prazo para executar o despejo, ou se a parte recorresse requeria o despejo provisório caucionado por 12 alugueres, ou aguardava-se o julgamento definitivo, esgotados todas as instân cias.

    A nova redação do mesmo art. 63 pela lei 12.112/09 diz que o Juiz determinará a expedição de mandado de despejo, com prazo de 30 dias para desocupação voluntária etc….

    Pergunto: Esta decisão comporta recurso, como ocorria anteriormente??? ou… dessa decisão não cabe recurso?????

    Eis a minha dúvida…

    Grato pela atenção.

    João Carlos da Silva – OAB/SP. n.º 78.115

  • Felipe

    Prezado Dr. Ney Bastos

    Com o advento da Lei 12.112/09, concedendo a possibilidade de obtenção de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias me ocorre uma dúvida…

    No que tange as garantias locatícias, sendo as mesmas uma garantia de proteção quanto ao não cumprimento da obrigação de pagamento dos aluguéis, estando agora facilitado o despeso da inadimplente, não seriam a existência destas clausulas, obrigando o locatário ao cumprimento de tais obrigações, abusivas ou excessivamente onerosas?

    Visto que a nova Lei facilita e muito a condição de despejo pelo locador, desfazendo a necessidade de tão grande comprometimento financeiro, especialmente nos casos de caução e seguro-fiança.

    Grato pela atenção

  • Ney Bastos

    Cara Dulci,

    Quanto aos contratos de aluguem em shop., destaco que há aplicação total da lei de locação, nos exatos termos de toda e qq locação comercial.

    Especificamente quanto à luvas e CDU, não há previsão na Lei do Inquilinato, mesmo porque, embora possua relação com o vinculo locatício, tem objeto diverso.

    Nestas avenças, que são fruto da praxe comercial, há um contrato acessório ao contrato de locação, mas que com ele não se confunde, podendo ser escrito(como é cumum em shop.) ou verbal, onde o que está negociado é o fundo de comércio ou a visibilidade, acessabilidade etc. do ponto comercial.

    Há até quem defensa a tese de que tal cobrança é ilegal, pois geraria a aplicação do art. 43, I da Lei 8245/91 e que não foi alterado pela nova lei, sendo, contudo, muito comum na prática.

  • Ney Bastos

    Caro José Sérgio,

    Há previsão legal de que a alinenação para terceiros exige a prévia comunicação ao inquilino para que este possa exercitar seu direito de preferência. O tratamento legislativo quanto ao direito de preferência do locatário, no caso de alienação do imóvel locado, manteve-se inalterado pela reforma. Assim sendo, os requisitos são exatamente os mesmos do 27 e ss da Lei 8245/91.

    O mesmo acontece com o direito ao ponto comercial(interpretei seu questionamento como o direito de renovação), que é ofertado ao inquilino que preencha cumulativamente os requisitos dos três incisos do art.51 da Lei 8245/91.

  • Ney Bastos

    João Bosco,

    Inicialmente agradeço e elogio e, sobretudo, sua visita ao bLex.

    Quanto a seus questionamentos destaco que o contrato de locação, embora possua regulamentação legal, incide na regra genérica de que salvo expressa vedação legal ou violação dos requisitos genéricos do contrato, é lícito sua estipulação nos termos que melhor aproverem as partes.

    Tal raciocínio serve para indicar que ao menos a priori(não se pode jamais deixar de considerar uma série de princípios constitucionais e do CC/02 atinentes ao contrato, como a boa-fé objetiva, função social do contrato, vedação à oneração excessiva, da equivalência etc.) o que as partes celebraram, através da vontade livremente manifestada as obrigam.

    Assim sendo, a multa de 10%, por si só não é ilegal, bem como a de 5 meses por recisão, no caso de que embora indubtavelmente elevada haja sido aceita pelo inquilino.

    O artigo 4º da norma, que foi comentado no meu post não impõe limites à multa, determina tão somente que sua cobrança há de ser proporcional com o tempo de contrato.

    Os juros de 1% ao mês, é a nova regra determinada pelo CC/02.

    A regra é que o que é estipulado no contrato(salvo expressa vedação legal) há de ser cumprido, sendo a exceção a possibilidade de descumprimento ou de revisão, necessário, portanto, a análise causuística

    Obs: Questão mais delicada reside na questão dos honorários advocatícios, que será discutida em outro post que eu farei no blex.

  • Ney Bastos

    Márcia,

    As alterações do despejo por falta de pagamento estão apresentadas no post.

    Quanto ao fiador, destaco que que há entre este o inquilino um contrato diverso do de aluguel, regulado pelo Código Civil. Assim sendo, se a fiança foi contratada sem definição de prazo, pode haver denúncia a qualquer tempo, restando a obrigação do inqulino de substituí-la sob pena de rescisão do contrato de locação.

  • Ney Bastos

    Cara Alessandra,

    Inicialmente destaco que de fato fiança é regra de direito material, portanto, aos contratos celebrados anteriormente à reforma, aplica-se a Lei 8245/91.

    Contudo, não se pode esquecer que o Código Civil de 2002, já trazia regra parecida, ao estipular no art. 835, que quando a fiança for por prazo indeterminado, pode haver a desoneração a qualquer tempo, respondendo pelo período de 60 dias após a notificação do cerdor.

    Assim sendo, entendo que aos contratos novos, aplica-se a regra da nova lei e aos anteriroes, a regra do CC/02, porque referentes especificamente a fiança e não ao contrato de locação. Ou seja, quando o contrato foi tempo indeterminado, sempre vai ser possível a desoneração.

    Não há, a meu ver choque entre os citados artigos, pois um trás uma regra geral das garantias, enquanto o outro excepiciona a fiança, quando está se der por tempo indeterminado.

  • Eliana

    Prezado Dr. Ney Bastos, saberia me informar onde consigo um modelo de contrato de locação de imóvel dento da nova lei 12.112.
    Grata,

  • José Sérgio de Souza

    Dr Ney,obrigado por ter respondido meu questionamento.

  • Ney Bastos

    Alesssandra,

    Destaco, contudo, que é possível que o ptóprio fiador assuma a respponsabilidade por prazo indeterminando, abdicando do direito de desoneração, mas precisa ser expressso.

  • Alessandra

    Dr. Ney, obrigado pela resposta e por ter esclarecido minha dúvida.

    Abraços

  • Ney Bastos

    Caro Dr. João Carlos,

    Agradeço suas palavras e felicito sua participação em nosso blog.

    Quanto as ponderações e quistionamentos, destaco que afirmei no post que doutrina já reconhecia e expressão autor como locador ou locatário, mas é indiscutível que apenas com a nova lei a questão restou expressa e, sobretudo, procedimentalizada.

    Quanto a regra do art. 63, entendo que não houve mudança quanto ao cumprimento da medida de despejo.

    A sentença de despejo é atacavél pela via ordinária da apelação(imaginar uma sentença em que a primeira instância coincide com o peimeiro grau de jurisdição, sem que fosse possível recurso seria a meu inconsticional, seja pelo princípio implícito do duplo de grau de jusridção ou no mínimo do devido processo legal).

    Creio mais, que como neste caso o recurso seria recebido em seu duplo grau sequer seria possível a execução provisória , nos moldes do art. 64.

    Interessante, contudo, que seja lembrada a regra do art. 520, VII que estipula que a sentença que confirma a antecipação de tutela é recebida apenas no efeito devolutivo.

    Razoável, portanto, que a sentença de despejo que confirma a liminar receba mesmo tratamento, podendo, portanto, ser executada provisoriamente.

  • Ney Bastos

    Felipe,

    A possibilidade de despejo liminar em 15 dias não é nova, já havia na regra antiga, havendo sido tão somente aumentadas as hipóteses de cabimento.

    Sua preocupação desconsiderou o fato de que a liminar de despejo por falta de pagamento exige que o contrato esteja desprovido de qualqier das garantias.

    Ou seja, havendo garantia, não cabe aliminar referida. regra do art.59 , inciso IX.

  • JOÃO CARLOS

    Caro Dr. Ney

    Agradeço sua preciosa atenção quanto a minha dúvida.

    Compactuo do seu raciocínio, e acho um absurdo os meios de comunicação, divulgarem com ênfase “se o inquilino não pagar o aluguel, o Juiz dará prazo de 30 dias para desocupação”.

    Por incrível que possa parecer e isso foi matéria de discussão entre colegas, na qual restou que meu voto foi vencido, por pensar exatamente como o Dr. Ney. O duplo grau de jusrisdição preserva o direito de recurso. Realmente seria inadmissível o contrário.

    NO mais, muito obrigado pela preciosa colaboração.

    João Carlos

  • Silvio

    Boa tarde Ney Bastos

    Posso entrar com ação de despejo caso o locatário não efetuar os pagamentos dos encargos de água e luz.

    att
    Silvio

  • Oscar

    Ja entrei com o processo, gostaria de saber de posso entrar com uma liminar agora ( despejo por falta de pagamento ) ?

  • LUCAS

    BOM DIA DR.NEY
    ´
    PARA IMÓVEL RESIDENCIAL, DE ACORDO COM A NOVA LEI, O CONTRATO PODE SER DE SEIS MESES? E APÓS O FINDAR O CONTRATO QUANTOS DIAS O LOCATÁRIO TEM DIREITO A CONTINUAR E DEVE PAGAR ESTE PRAZO APÓS A FIANÇA?

    OBRIGADO

  • Maria

    Olá Dr. Ney.
    Sou corretora de imóveis e, apenas por desencargo de consciência, gostaria de confirmar o que penso a respeito do seguinte: um contrato de locação, acordado antes de iniciada a vigência da nova lei, contem cláusula que estabelece multa de dois meses de aluguel no caso do locatário devolver o imóvel antes de um ano. Por ter sido assinado antes da nova lei, tal multa, agora, não será cobrada proporcinalmente, mas sim integralmente. Estou correta?
    Muito Obrigada.

  • Fabio Santana

    Olá Dr. Ney, primeiramente PARABÉNS!!

    Tenho as seguintes dúvidas:

    1. Despejo liminar por falta de pagamento, contrato sem garantias: precisa prestar caução para que o locatário seja despejado liminarmente?
    2. Caso haja a garantia “caução” de 3 meses…Se o inquilino ficar mais de 3 meses sem pagar o aluguel, posso pedir despejo liminar por ter cessado a garantia de 3 meses (caução)? E no caso de contrato com fiador, se o fiador pedir exoneração …posso utilizar após os 120 dias de responsabilidade o espejo liminar caso o inquilino não pague os alugueres, sem estar mais com fiador devido a exoneração?

    Grato
    Fábio

  • Ney Bastos

    Silvio,

    A obrigação do locatário é de pagar aluguel e demais encargos, sendo ambos causa de despejo.

  • Ney Bastos

    Oscar,

    O pedido de liminar tem por característica ser no início da lide, o que não impede seu deferimento a qualquer momento antes da sentença, preenchido todos os requisitos.

  • Ney Bastos

    Caro Lucas,

    A lei de Locação determina que o prazo do contrato é livremente definido pelas partes. Em tese, finda a locação a devolução do imóvel a de ser imediata, sob pena de despejo. Contudo, se ele permanecer na possse do imóvel por mais de 30(trinta) dias sem oposição do locador, o contrato é prorrogado como locação por tempo indeterminado.

  • Ney Bastos

    Maria,

    A resposta não é tão simples como possa parecer. Em tese você está certa, pois a locação é regida pela lei antiga que não trazia tal previsão expressa, contudo, como escrevi no post, o art. 413 do Código Civil já trazia tal determinação.

    Assim, os princípios da razoabilidade e da vedação do enriquecimento sem causa, que permeiam o jurídico constitucional determinam que a penalidade imposta na cláusula penal deve levar em consideração o cumprimento parcial da obrigação, devendo ser reduzida para parâmetros razoáveis e proporcionais, em similitude com o que preceitua a nova redação da Lei de Locação.

    POr isso lhe digo que será necessário a manifestação do judiciário a esse respeito, mesmo porque já vi decisões mesmo antes da nova lei que aplicavam o raciocínio que indiquei.

    No meu entendimento, a multa há de ser sempre proporcional.

  • Ney Bastos

    Caro Fabio Santana,

    A liminar de despejo independentemente da causa, exige a caução.

    As outras duas perguntas são hipóteses de falta de garantia, pois se o atraso é maior que o valor garantido não mais há garantia, bem como na hipótese de não indicação de novo fiador. É, portanto, possível o despejo, desde que seja caucionado o juízo.

  • uzimael da cruz lima

    Sou funcionário Público e vivo sendo transferido, sempre moro de aluguel, quero saber na quebra de contrato, decoente de uma transferência quias as penalidade sofridas, ou tem se algum beneficio de lei

  • JOÃO CARLOS

    Dr. Ney

    Mais uma vez, valho-me da sua preciosa atenção, já que o assunto requer debates em alguns casos.

    O inciso X inserido no art. 40 que trata da exoneração do fiador, não conflita com o disposto no art. 39, o qual dispõe que qualquer das garantias se estendem até a efetiva entrega das chaves, mesmo com a prorrogação por prazo indeterminado???

    Gostaria de saber da opinião do Dr. a respeito.

    Grato

    João Carlos

  • Caro Dr. Ney Bastos. Primieramente, Parabéns. Gostaria de saber sobre o pagamento do IPTU pelo locatário. É devido o pagamento do iptu pelo locatário:
    Obrigado.

  • Aguiar. Godofredo Clementino de,

    Fabuloso. Claro Preciso e Simples. Assim é possivel oferecer ajuda.

    Meus parabens!

  • Ney Bastos

    Caro João,

    Não creio que haja conflito, mas sim que eles se complementam. Explico: O art. 39 excetua a manutenção da e prorrogação da garantia, quando as partes hajam pactuado de forma diversa.

    Por isso, a hipótese prevista no inciso X,do 40 se materializa quando o contrato de fiança permite a desoneração do fiador na hipótese de prorrogação.

    Em suma, a regra é que a garantia se mantém, mas há a exceção do 40,X, quando o contrato permitir.

  • Ney Bastos

    Fábia,

    Na Lei não há expressamente tal previsão, a resposta deve estar no contrato, pois o artigo 26 indica se houver tal previsão no contrato, o valor pode ser cobrado juntamente com o aluguel e demais encargos.

    Na falta de previsão contratual creio que não há a obrigação do locatário de realizar tal pagamento.

  • JOÃO CARLOS

    Dr. Ney Bastos

    Agradeço a sua valiosa atenção. A sua resposta esclarecedora me faz tranquilo, quanto a interpretação dos citados dispositivos.

    Grato

  • marluce

    Dr. Ney Bastos
    Encontrar seu site foi um “achado” Gostaria q me informasse por favor, Um imóvel residencial com a locação iniciada em maio /08 e término em maio/10, se for entregue antes do prazo, pago a rescisão proporcional ou não? Aplica-se a Lei nova? Esta Lei é aplicada apenas para contratos posteriores a sua aprovação?

  • Ney Bastos

    Cara Marluce,

    Peço que verifique a resposta dada a Maria, em 03/02/2010, pois o questionamento é o mesmo.

  • Nilson Ferioli

    Obrigado por tudo ilustrissimo Ney Bastos.

    Nilson Ferioli

  • marttha oliveira

    ola Dr Ney Bastos

    Tenho um inquilino que morava em meu apto e recentemente mudou-se para um outro apto ( bem proximo ao meu ) deixando um debito de aluguel,condominio,luz. Posso entrar em juizado de pquenas causas,mesmo ele nao estando morando mais em meu imovel? Desde ja agradeço

  • Eliana

    olá…gostaria de saber…tenho que mudar de cidade….eu preciso pagar multa pela recisão contratual??

  • preciso de um modelo de contrato de locação atualizado de acordo com a lei 12.112. Alguem poderia me ajudar?

  • Ricardo

    Bom Dia!

    Dr. Ney

    Um contrato de locação com prazo determinado de 36 meses, no caso 01/11/2002 e término 01/10/2005, tem sido automaticamente renovado por duas vezes, sendo assim o término será 01/10/2011? Posso pedir a desocupação do imóvel? O contrato determina a multa de 3 alugueis virgintes caso haja recisão, terei que pegar a multa?

    Muito obrigado pela disponibilidade.

  • Dr. Ney Bastos
    Primeiramente muito obrigado pelas respostas a nova lei do inquilinato, as quais, saõ de suma importancia.
    O Sr. poderia me dizer se o prazo de locação muda ou não, posso fz um contrato de 12meses ou tem que ser de 30meses.
    Grato,se precisar de algo do distribuidor da comarca de pato branco, é só chamar

  • Hugo

    Cara, estou com um monte de ações de despejo para fazer, e por causa da mudança da lei estou enfrentando dificuldades.
    Por acaso você não teria nenhum modelo para disponibilizar não?

  • Silvio

    Boa Noite Ney Bastos.

    tenho um contrato de locação firmado entre 15/02/90 a 15/02/91, a saber:
    -O valor do aluguel era de R$ 216,00, pois com o reajuste do IGPM negativo a imobiliária sem fixar novo contrato ou aditamento aumentou o aluguel para R$ 250,00, isto é valido, sendo que já paguei 3 alugueis no novo valor;
    - O proprietário pediu para desocupar o imóvel tendo em vista o termino, quanto tempo tenho para desocupa-lo.
    -caso renove o contrato por 30 meses serei obrigado a pagar multa contratual caso venha a desocupar o imóvel;
    - e por último sou obrigado a pagar a taxa bancaria que vem fixada no boleto de aluguel;

    No aguardo da valiosa colaboração
    att
    Silvio Lima

  • Ney Bastos

    Cara Martha,

    O fato do inquilino não se encontrar mais no imóvel inviabiliza o despejo, mas não a cobrança dos encargos devidos.

  • Ney Bastos

    Cara Eliana,

    Em regra, a simples mudança de cidade não irá lhe eximir do pagamento da multa, salvo se decorrer de transferência pelo empregador. Nesta situação é necessário que o contrato seja feito em nome da pessoa transferida ou em nome da empresa, se houver indicação no contrato do funcionário que irá residir no imóvel.

  • Ney Bastos

    Ricardo,

    Seria necessário a análise do contrato. Explico: Se houver previsão expressa de que no término do primeiro período haveria renovação automática por igual período, seu cálculo está certo e a devolução não seria possível nem com o pagamento da multa, pois a esta é para o caso de devolução espontânea pelo locatário.

    Agora, se o contrato não prevê a renovação automática, ele foi prorrogado por prazo indeterminando, o que permite o pedido de devolução do imóvel com 30 dias para desocupação.

  • Ney Bastos

    Caro Dilmar,

    O prazo do contrato pode ser aquele que as partes optarem. Não há nem prazo mínimo ou máximo.

  • Ney Bastos

    Silvio,

    Inicialmente, quanto ao valor do aluguel seria necessária a análise do contrato, pois as previsões a respeito dos reajustes podem ser várias, mas na falta de previsão contratual o aumento seria ilegal.

    Pelo prazo que você me falou que o contrato foi assinado, ele hohe é por tempo indeterminado, o que permite o pedido de devolução, sendo dado o prazo de 30 dias para desocupação.

    No caso de renovação por prazo determinando, em regra a desocupação obriga o pagamento da multa proporcional.

    Por fim, a cobrança do boleto só é obrigatória se estiver no contrato.

  • Pedro Ernesto

    Olá Dr. Ney Bastos.

    Preciso de uma opinião sua.
    Sou proprietário de um imóvel que alugo por R$ 400,00 mensais.
    O contrato foi acordado pelo prazo de 30 meses (cláusula primeira).
    Existe uma cláusula que diz o seguinte: “Antes do vencimento do prazo ajustado na cláusula primeira, não poderá o locador retomar o imóvel, salvo se motivado por infração contratual dos locatários, e não poderá este último devolvê-lo ao locador, sob pena de pagamento de multa de esquivalente a 02 meses de aluguel atualizado.”
    Porém o parágrafo único da cláusula primeira diz que “conforme acordo, as partes ficarão desobrigadas da multa por rescisão contratual caso desocuparem imóvel após 12 meses de contrato, mediante aviso prévio de 30 dias.
    O fato é que os locatários desocuparam fizeram o devido aviso prévio de desocuparão o imóvel quando completar 08 meses.
    Minha dúvida é simples: Para que os locatários paguem proporcionalmente tal multa de 02 meses de aluguel, o cálculo para se chegar à proporção correta deverá ter como base os 30 meses (prazo do contrato) ou os 12 meses (parágrafo único da cláusula primeira)?
    Ou existe outra forma?

    Obrigado.
    Grande abraço.

  • Vane

    Tenho um imóvel locado, fiz um contrato de 30 meses, quando este venceu fiz outro contrato por mais 30 meses. Gostaria de saber se eu celebrar outro contrato com a mesma pessoa, poderei ter problemas quando eu solicitar a desocupação do imóvel, caso ela não queira desocupá-lo. Muitas pessoas dizem que é ruim a pessoa alugar por muito tempo um imóvel a mesma pessoa, que se ela for boa pagadora, terei dificuldades de tirá-la do imóvel. É verdade?

  • rander

    ola,tenho um apt alugado sem fiador,o alugueis estao em dia mais o inquilino me ligou dizendo que foi despedido e que ira me entregar o imovel antes do prazo do contrato,que no caso fiz a pedido dele por somente 12 meses e ele estava a 5 meses.nesse caso ele estando sem fiador apesar de me passar todos os documentos da empresa de onde trabalhava inclusive o salario que comprovava que tinha compatibilidade para honrar os pagamentos. como faco para receber a recisao do contrato caso ele nao queira pagar,pois ele mora em outro estado e sendo que ele ja esta saindo nessa semana mesmo e ate antes do fim do mes,eu consiguo aciona-lo somente ele na justica pra receber.. grato.

  • Marina

    Bom Dia Dr. Ney, tenho um imóvel alugado pela minha imobiliária. Fiz o contrato de 30 meses..meu inquilino está morando lá há 7 meses, vou vender o apartamento e já mandei carta de preferência, este me respondeu que não quer comprar o apartamento mas não me assinou a carta, já se passaram os 30 dias portanto é dado como realmente negativa a compra por parte deles. Quando eu fizer a venda o comprador pode pedir o imóvel para desocupação em 30 ou 90 dias?

  • Lilian

    Prezados, boa tarde!

    Tenho situação fática em que contrato foi assinado em 2005 e venceu em 2007, tornando-se por tempo indeterminado. Ocorre que após a entrada em vigor das alterações advindas da lei 12.112/09, o fiador requereu exoneração do contrato com base no artigo 40 X. Gostaria de saber se é possível tal alternativa, vez que falamos de contrato que é regido por normas da lei antiga. (efeito ex nunc). Somente a título de curiosidade, caso a exoneração não seja possível nestes moldes (lei nova), poderia o fiador alegar a possibilidade do 835 CC (exoneração com garantia por 60 dias?)
    Preciso de auxílio URGENTE!!
    Sendo o que tínhamos para o momento;

    Cordialmente;

    Lilian

  • Possuo um imovel alugadoEstou solicitando omesmo ou seja que o inquilino o desocupe, ou o adquira.
    Consulto-lhes, qual a prazo máximo para que o inquilino desocupe o imovel ou terei de recorrer a justiça ?Não trata-sedefalta depagamento, ou quero residir no imovel.

  • Denise Santos

    Bom dia Dr. Ney. Parabéns pelo belíssimo trabalho.
    Tenho um imóvel residencial alugado (contrato de 30 meses) que finda em setembro de 2010. Fui notificada da rescisão antecipada. Firmamos clausula de multa de 3 vezes o valor do aluguel e encargos (condomínio e IPTU) caso o imóvel fosse desocupado ante de seu término. Gostaria de saber se diante dessa nova lei, as cláusulas contratuais pactuadas na vigência da lei antiga podem ser modificadas. Não prevalece a preservação do ato jurídico perfeito e do direito adquirido? Outra dúvida: Caso não chegamos a um acordo sobre o pagamento da multa na forma pactuada, já que o inquelino se manifestou em pagar apenas o proporcional na forma da nova lei, e não na forma pactuada e sobre a Lei então vigente. Assim, vou propor acordo de forma razoável cobrando 50% da multa pactuada, já que não há expressa indicação dessa proporcionalidade em nosso contrato nem tampouco no ordenamento jurídico então vigente, quando da assinatura do contrato. Caso meu inquilino não aceite a proposta, como posso fazer para rescindir o contrato e cobrar a multa pactuada?

    Muito obrigad e aguardo resposta anciosa.
    Denise Santos.

  • alex vasconcellos prisco

    Caro colega,

    Observei seu interesse na questao da clausula no contrato de locacao dispondo sobre o pagamento de honorarios advocaticios (contratuais). Tambem acho esse tema realmente muito interessante e venho estudando ele desde 2005. Minhas pesquisas resultaram na edicao de um livro recentemente publicado pela Ed. Forense Universitaria. Na obra, alem desse assunto especifico, tratamos genericamente da reparacao civil da parte lesada pelos gastos incorridos com a contratacao de advogado(tanto na seara judicial como na extrajudicial). Portanto, se assim convier ao colega, desde ja me disponho a trocar ideias sobre o ponto.

    Cordialmente,

    Alex Vasconcellos Prisco
    OAB/RJ n 123.382

    (ps.: desculpa a falta de acentaucao no texto: teclado desconfigurado)

  • Sandra

    Caro Dr. Ney

    Minha dúvida é, numa açao de despejo, onde não há garantia locatícia (porque o inquilino não concluiu a contratação de seguro fiança como acordado no contrato de locação) e também fundada na falta de pagamento dos alugueis, é possível pedir liminar para despejo em 15 dias? Se ele não sair em 15 dias e nem purgar a mora, é possível pedir para que seja dado ordem judicial para que ele desocupe compulsóriamente em 30 dias?

  • Renata Félix

    aluguei um imovel comercial em contrato de 3 anos e estou nele a 8 meses, estou querendo entregar o mesmo. com a nova lei, eu sou obrigada a pagar a multa por quebra de contrato?

  • Chrstina Justino

    Boa tarde Dr. Ney,

    Meu tio tem um imóvel alugado há 2 anos do qual sou procuradora dele. O inquilino esta lá há 2 anos e faz os pagamentos em dia e disso não tenho o que queixar. O que ocorre é que fizemos os contratos de locação com duração de 1 ano, ou seja 1º contrato de 01/03/08 à 01/03/09 e agora o outro que foi de 01/03/09 à 01/03/10. Não queremos mais alugar o imóvel, por que meu tio o cedeu para eu e meu noivo morássemos após o nosso casamento em junho deste ano e por isso fiz uma carta solicitando a desocupação do mesmo no meio do mês passado (Fevereiro). O problema todo esta sendo que o inquilino não quer deixar o imóvel e diz que vai fazer valer a lei que diz que devo deixá-lo no imóvel por 30 meses, ou seja, não posso tirá-lo de lá, o que devo fazer??????? ME AJUDA PELO AMOR DE DEUS!!!

  • [...] Outra notícia interessante: o post Comentários Sobre as Mudanças da Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/09 foi o primeiro artigo do bLex a contar com mais de 10.000 (dez mil!) visitas. Mérito do esforço [...]

  • Maria das Graças Rodrigues Zavadzki

    No caso de um imóvel comercial com contrato de 05 anos, já decorridos 4 anos e aluguel muito defasado (abaixo da metade do que está sendo avaliado).
    Pode-se fazer uma revisional, uma vez que todas as tentativas de um acordo amigavel foram em vão?
    Como proceder?

  • Ana Maria

    gostaria de saber num contrato residencial de locação, com inpicio em novembro de 2008 e a terminar em 2011, como proceder com o locatário uma vez que o mesmo deu caução de tres vezes o valor do aluguel e está quebrando contrato??? o locatário pode exigir (de forma ameaçadora) ou solicitar amigavelmente as contas de água, luz serviço e iptu que lhe é cobrado, uma vez que a agua é de um predio, assim como a luz e o iptu é individual, o locatário em 15 meses de moradia nunca pediu tais comprovante e o locador não tem mais as contas até dezembro de 2009, jogou tudo fora, uma vez que as concessionárias (conforme foi divulgado na mídia)uma vez por ano tem que mandar um certificado que no ano tal…. não existe débitos. Att. Aguardo retorno.

  • Edison

    Dr. Ney. Aluguei uma edícula nos fundos da minha casa com contrato de 1 ano, vencido em 30/03/2009. Dias antes de terminar o contrato, o inquilino me solicitou a devolução do depósito caução descontados em 3 meses, pagando apenas as despesas de luz e água. Aceitei e ele assinou o acordo. Contudo, passados os 3 meses sem pagamento do aluguel (devolução da caução) ele alegou que precisava de mais um mês, pois não conseguira alugar outro imóvel. Eu permití, mas mesmo assim ele não cumpriu e está até hoje no imóvel, pagando como quer, parceladamente no decorrer do mês. Além disso, aduziu novos moradores na casa. Esposa e filho. Entrei com pedido de despejo na justiça gratuita. Ele debochou e disse que “conversa com o Juiz”. Qual seria seu parecer sobre isso? Desde já agradeço.

  • Gabriel

    Prezado Dr. Ney,

    Agradeço desde já os seus comentários acerca do questionamento abaixo formulado:

    A regra de exceção do artigo 61 da Lei do Inquilinato se aplica na hipótese do artigo 46, não aquela ali claramente expressa do parágrafo 2º do artigo 46, que é óbvia, mas quando a ação de despejo é proposta nos 30 dias subsequentes ao término do prazo determinado do contrato; portanto sem a necessidade de que o locatário seja previamente notificado para desocupar o imóvel em 30 dias?

    Em outras palavras: se ação de despejo é proposta nos 30 dias subsequentes ao término do prazo determinado de 30 meses, perde o locatário (réu) o benefício de concordar com o pedido de desocupação do imóvel, com os respectivos efeitos previstos no artigo 61?

  • Clara Lima

    Olá Dr. Ney,
    Adorei o seu post sobre as alterações da Lei do Inquilinato e ainda mais o sucesso causado!!!!
    Gostaria de convidá-lo então para uma palestra sobre o tema na nossa “velha”/nova Jaqueira, no âmbito da minha disciplina deste período que é TEoria GEral dos Contratos e Contratos em espécie.
    Aguardo sua resposta para, se for o caso, acertarmos os detalhes!
    Grande abraço e parabéns!!!

  • RICARDO PARENTE

    Caro Dr.Nei, lendo seus comentários às modificações impostas pela lei 12.112, notei que no seu comentário a nova redação dada ao artigo 64 faltou a expressão NÃO É, qdo o Dr. fala: “o artigo 64 aumentou as hipóteses em que necessária a caução………… ; ou seja antes de necessária faltou “NÃO É”
    Por favor me corriga se o meu entendimento estiver errado.

  • Helena

    Bom dia! assinei contrato de locação residencial de seis meses e após o vencimento permaneci no imóvel, ocorre que meses depois (sem contrato)o proprietário me fez assinar novo contrato por mais um ano e este irá vencer agora em maio e o proprietário quer que eu devolva o imóvel (MORO há 24 meses neste imóvel) .
    queria saber se como o primeiro contrato venceu e a renovação só ocorreu meses após o vencimento não é caso de prorrogação automática por prazo indeterminado?

  • Marcela de Baumont

    Moro há 13 anos em um imóvel, alugado. Os proprietários estão vendendo e deram a notificação de venda para assinar. Como não vou comprar o imóvel, e findo os 30 dias para a minha resposta, quanto tempo tenho para sair do imóvel? Qual o prazo que a nova lei do inquilinato determina? Tenho urgência na resposta. Obrigada.

  • Oliviana de Lima

    Estou cursando o 10º período do curso de Direito. Pretendo desenvolver minha monografia abordando o seguinte tema: Ação de despejo na nova Lei do Inquilinato. Por favor, se possível me indique livros, artigos,revistas…para enrriquecer minha pesquisa.

    Desde já te agradeço imensamente.

    Um grande abraço.

  • Zelia Nogueira

    Boa noite Dr.Ney !Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pela matéria sobre as alterações da nova lei.Estou fazendo um contrato de aluguel prá minha mãe e estou precisando de um modelo de contrato já com alterações da nova lei.Você teria algum modelo prá enviar-me.
    Desde já fico grata.

    Zélia Nogueira
    zel_gu@hotmail.com

  • silvano falcão

    Dr. Ney Bastos

    se possivel gostaria de receber um modelo de contrato coma nova lei do inquilinato, pois tenho duvidas a quanto inserir os artigos no mesmo.
    meu e-mail é: silvanofalcao@gmail.com

  • Isoda Cavalcante

    Por gentileza, me esclareça: Uma pessoa que mora em um casa alugada sem contrato expresso, está passando pela seguinte situação: A dona do imóvel pediu a casa alegando que vai morar e disse que quer a casa de hj a 15 dias? Isso é possível? Ela não deu nenhum prazo para que a inquilina consiga outra casa, muito embora estando em dia com os pagamentos. Ela teria que dar um prazo?

  • elizabete flores de freitas

    DR. NEY BASTOS

    se possível gostaria que me enviasse um modelo de contrato de locação com a nova lei do inquilinato…ficarei grata ..obgda.

  • elizabete flores de freitas

    meu email é :floresfreitas@bol.com.br.

  • Solano Henrique

    Boa Noite Doutor Ney Bastos.

    Administro atraves de procuração um imóvel de meu pai. O imóvel foi alugado atraves de um contrato onde estipulei caução de 3 meses de aluguel como garantia de preservação do imóvel. O fato é que costumeiramente o inquilino vêm atrasando o pagamento do aluguel e parcela esse pagamento como lhe convêm , e quando consigo fazer com que pague a multa por atraso, o inquilino reclama muito. Posso entrar com ação de despejo nesse caso. Pois o inquilino afirma que se é para pagar com multa o dia do vencimento é ele quem escolhe. Além de o mesmo sequer atender minhas ligações telefônicas.

  • Andréa

    Caro Dr. Ney,

    Havendo um contrato de aluguel e ao chegar ao seu término o locador se nega a assinar novo contrato (no mesmo valor, apenas a prorrogação) bem como a pagar os valores a partir de então, caberia liminar? Qual a medida mais eficiente neste caso? obrigada.

  • Andréa

    errata: onde tem “locador” leia-se inquilino

  • bom dia!
    gostaria de esclarecer uma dúvida, meu pai aluga um prédio comercial há mais de 20 anos, e até então o imóvel era administrado por uma imobiliária contratada pela propritária do imóvel. No ano passado o filho da proprietária começou a interferir na locação, inclusive causando sérios transtornos à imobiliária e ao meu pai, levando a imobiliária a proibir sua entrada em seu estabelecimento. Esse senhor decidiu que a partir daquela data o imóvel seria administrado por ele, o que a imobiliaria não aceitou, alegando que para isso deveria ter procuração de sua mãe para poder retirar o imóvel da imobiliária. Nesse período o filho da proprietária apresentou um documento assinado somente por ele avisando que o imóvel seria retirado da imobiliária na época da renovação do aluguel. A imobiliária orientou meu pai que o contrato deveria ser assinado pelo meu pai com a imobiliária pois até então esse senhor não tinha apresentado procuração de sua mãe. Após um mês que meu pai renovou o aluguel com a imobiliária, orientado pelo seu advogado, o filho da proprietária apresentou a procuração e retirou o imóvel da imobiliária, e avisou que gostaria de aumentar o valor do aluguel que já foi alterado em março de 2010 até março de 2011, de 720,00 para 1.700,00, depois de alguns dias pediu 1.300, a hoje pediu 1.000,00, como meu pai discordou e disse que pagaria o valor estipulado no contrato assinado ele passou a fazer ameaças de despejo, sendo que nesses 20 anos nunca houve atraso de nenhum dia nas parcelas. Ele pode fazer isso?

  • Vanessa

    Prezado Dr Ney

    Gostaria de saber se tem uma cláusula específica para que o inquilino saia do imóvel caso o locador necessite do mesmo para morar. E qual o prazo de carência.
    Desde já agradeço

    Vanessa/SP

  • RONALDO

    COMO VAI Dr NEY
    TENHO UMA CONSULTA A FAZER COM O SENHOR
    MINHA TIA ALUGOU SEU APARTAMENTO PARA UMA PESSOA
    FOI FEITO O CONTRATO DE 30 MESES E ELA PAGOU UMA CAUÇÃO DE 3 MESES
    ACONTECE QUE ELA FICOU APENAS UM MÊS NO IMÓVEL
    SAIU DO IMÓVEL SEM COMUNICAR COM ANTECEDENCIA A MINHA TIA
    AGORA ELA QUER DE VOLTA O DINHEIRO DO DEPÓSITO CAUÇÃO E NÃO QUER PAGAR A MULTA DE RESCISÃO DO CONTRATO
    AMEAÇOU COLOCAR MINHA TIA NA JUSTIÇA PARA RECEBER DE VOLTA SEU DINHEIRO
    QUE TIPO DE AÇÃO MINHA TIA PODE PROPOR CONTRA ELA?
    DESPEJO NÃO É POIS ELA DESOCUPOU O IMÓVEL
    MINHA TIA PODE FICAR COM O DINHEIRO DA CAUÇÃO E AINDA COBRAR A MULTA DE RESCISÃO JUDICIALMENTE?
    AGRADEÇO SE O SENHOR PUDER ME ORIENTAR

  • Ramiro Freitas

    Prezados Dr. Ney,

    Preciso de um esclarecimento, infelizmente com urgência, quem puder me ajudar ficarei eternamente grato.

    Moro num imóvel alugado desde agosto/2003, meu contrato já está por prazo indeterminado. O proprietário entrou em contato comigo, dizendo que eu iria receber uma notificação e teria 30 dias para sair do imóvel. Todos os aluguéis e condomínios estão em dia, e o proprietário alegou que precisa do imóvel para morar ou vendê-lo. Isso está correto, eu tenho que sair correndo em 30 dias?

    Obrigado,
    Ramiro Freitas

  • Marcio Curi

    Ilustre Dr. Ney Bastos,
    Soube por terceiros que o procurador de meu locador vai proceder notificação para desocupação do imóvel locado, no prazo de 30 dias, com base legal o art. 46, § 2º, da lei 8.245, visto que nao lhe convem manter o contrato que convolou em prazo indeterminado. Esta notificação necessariamente, precisa de meu recebimento formal ou um porteiro pode recebe-la e conferir-lhe eficácia em caso de ação de despejo?
    A nova lei alterou para 30 dias o prazo para desocupação na decisão judicial, que anteriormente era de 06 meses? Art. 74 da nova lei.
    Atenciosamente,
    Marcio Curi.

  • Ronaldo

    Prezado Dr. Ney,

    Em fevereiro de 2010, aluguei uma casa com contrato de 30 meses. Incluí uma cláusula que passados os 12 primeiros meses, tanto o locador quanto o locatário, poderiam rescindir o contrato sem pagamento de multa.
    Vou pedir a devolução do imóvel e a rescisão do contrato passados os 12 meses, para minha própria moradia e de minha família. Não possuo outro imóvel. Penso que não terei problemas, pois o contrato faz lei entre as partes.
    Poderia me responder?

  • Adriano da Rosa

    Caro Dr. Ney
    Gostaria de saber se o escopo desta nova lei do inquilinato visa substituir a necessidade de avalista/fiança em troca da celeridade para a retomada do imóvel em caso de não pagamento de aluguéis, por exemplo. Seria seguro para o locador dispensar o fiador a fim garantir a retomada rápida do imóvel?
    Muito obrigado,
    Adriano da Rosa.

  • Renata

    Boa tarde,
    Assinei um contrato de locação residencial, através de uma imobiliária, por um perído de 36 meses, a comerçar em 01 de 2009 e a terminar no dia 30 de abril de 2012. Consta na 1ª clausula do contrato que independente de qualquer aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial este é o prazo de locação.

    Na décima quarta cláusula – Multa por rescisão consta o seguinte: Se o LOCATÁRIO, devolver o imóvel locado antes do vencimento do prazo ajustado na cláusula primeira deste, pagará a LOCADORA a multa compensatória de 03 (três) vezes o valor do aluguel vigente devidos à época da infração, renunciando ao benefício de compensãção previsto no artigo 413 do Código Civil Brasileiro.

    Ocorre que, após esse 1 ano e 2 meses que estou no imóvel, não tenho me sentido bem. Namorei com um rapaz que envolveu-se com crak e passou a me perseguir…não sinto segura, embora ha alguns meses não tenha tido problemas. Mas, ainda assim, gostaria de reincidir o contrato. Há alguma possibilidade de eu não pagar multa? ou ter redução no valor total? Como devo proceder?

    Atenciosamente,

    Renata

  • A Lei 8.245/91 trouxe novas regras que veiculam o moderno tratamento jurisprudencial oferecido a algumas matérias, bem como o ajuste na redação de alguns dispositivos para um melhor aperfeiçoamento. Com as alterações na lei do inquilinato, tanto para os locadores, locatários e administradores de imóveis, a lei traz uma melhor visão modernizadora dos procedimentos com o intuito de aceleração no trâmite das ações de despejo.
    Fernandes Carneiro, ministra palestras sobre locação de imóveis.

  • Gilberto Amâncio

    Bom dia, Dr. Ney.
    Tenho um inquilino que não paga os alugueres há três meses.
    Não há fiador então, pergunto:
    Há a necessidade de protestar-se o contrato via Tabelião de Notas, assegurando-me o crédito, protestando-se o nome do devedor ou posso entrar com ação de despejo diretamente?
    A via judicial ainda é a via adequada, através de advogados?
    Neste caso, pela nova regra da Lei do Inquilinato (12112/09), o prazo para o inquilino insolvente e que não tenha fiador para o seu despejo é de 15 dias para a decretação da sentença?
    Obrigado.
    Gilberto

  • ANITA

    Meu inquilino quer me entregar o imóvel comercial e o contrato está por tempo indeterminado. Falei para ele fazer uma notificação dizeno que vai desocupar o imóvel em 30 dias. Eu posso cobrar multa rescisória dele?
    Aguardo resposta para o meu e-mail.
    Muito obrigada

  • Nayane Martins de Freitas

    Olá Dr. Ney Bastos
    Me chamo Nayane, sou de Governador Valadares/MG -
    Estudante de direito (FACULDADE: FADIVALE – 10º Periodo).
    Estou fazendo minha monografia com o Tema: LEI 12.112/09.
    Inovações e Alterações na Lei nº 8.245/91.
    Estou com dificuldade em encontrar material que me ajude a concluir a monografia, gostaria que me enviasse material para a conclusão da monografia.
    Estou falando da parte MATERIAL da lei. Ou seja, todas as modificações ocorridas do art. 1º ao art.57.
    Estou fazendo uma comparação com os artigos modificados e e comentários.
    Agradeço desde já.

  • Giovani

    Prezado Ney,

    primeiramente quero lhe parabenizar pelo brilhante post, sou advogado, contudo milito mais especificamente na área empresarial, agora estou mudando pro ramo imobiliário.

    Assim, segue o questionamento, com a questão da liminar, a mesma pode ocorrer nos casos do art 9º do novel códex, logo, a mesma irá ocorrer antes ou somente após a citação do inquilino infrator e decorrido o prazo pra purgação da mora??

  • erica

    Gostaria de saber se posso entrar com um ação de cobrança de aluguel no Juizado Especial, porém sem pedir o despejo, uma vez que o contrato só terminará em 2011 e não é interesse do locador em rescindir o contrato.

  • Patricia

    Dr.Ney,

    Gostaria de saber quando o locador recebe a devolucao do deposito caucao na acao de despejo? Tentei achar na Net mas nao consegui.

  • Renata Fernandes

    Gostaria de saber:
    Meu contrato de locação é comercial vigencia de fevereiro de 2005 a fevereiro de 2010. Estou com meu aluguel pago ate março de 2010. Preciso acertar abril/maio/junho/julho de 2010, ou seja, 04 meses, e fazer um novo contrato. O valor do aluguel teve um aumento de 40% para o novo contrato, que terá vigencia de abril 2010 a março de 2015. A minha dúvida é: terei no momento algum problema devido a nova lei? Corro o risco de renovar o contrato e logo em seguida sofre uma ação de despecho? a nova lei serve para essa renovação de contrato? qual sera o procedimento no meu caso? Aguardo resposta Renata

  • Renata Fernandes

    Caro Dr. Ney, após formular minha dúvida de um caso concreto, observei, que o Dr. faz respeito ao Código de ética de sua profissão. Primeiramente, quero parabelizá-lo pela sua postura, porém uma vez que já usei o caso concreto, não vou fugir dele, mas deixo a vontade para que o Dr. me responda através de tese quanto a nova lei, que também me será útil.
    Desde já agradeço, lhe desejando muito sucesso em sua carreira.

  • Locador

    Prezado Dr. Ney,

    Fiz um contrato de locação residencial por 3 anos, nele foi elencada a multa contratual por rescisão antecipada. O Inquilino, na posse do imóvel há 6 ou 7 meses, decidiu rescindir o contrato, ou seja, faltando 2 anos e pouco para o término do acordo. Como devo proceder quanto a isto? Qual a medida cabível para reaver os meu direitos enquanto locador? Posso cumular rescisão contratual com cobrança de aluguel e acessórios da locação? E cálculo da multa, como fica ante as alterações trazidas à lei do inquilinato?

    Desde já agradeço a atenção e aproveito para parabenizá-lo pelo excelente comentário acerca da lei do inquilinato!

  • marcia

    Caro Dr.
    Um contrato cque vencerá dia 01/11/2010, o locatario nao pediu renovatoria, pode se retomar o imovel? com base em que lei? a atual? ou anterior? contrato de 03 anos, mas o locatario está no imovel hà 13 anos.
    Agradeço sua atenção

  • Ana Paula

    Prezado Dr. Ney,

    Estou concluindo a faculdade de direito e minha monografia tem como tema ” As alterações da Lei 12.112/2009″.
    Através do artigo do Senhor pude elucidar minhas teorias a respeito de tais alterações, diante disto, gostaria de saber se o Senhor pode me indicar alguns livros à este respeito, ou me enviar mais algum comentário que tenha feito.

    Att
    Ana Paula

  • Agata Souza

    Prezado Dr. Ney Bastos,

    Extremamente esclarecedor o seu artigo.
    Estou atuando em um processo de despejo, regulado pela nova Lei do Inquilinato, que tem me deixado com algumas dúvidas, que seguem:
    1. Trata-se de uma locação comercial onde houve inadimplemento;
    2. Impetrou-se a ação de despejo com pedido de liminar, devidamente acatado pelo Juiz;
    3. O inquilino/executado propôs, extrajudicialmente, um acordo para pagamento de 70% da divida, a vista, e perdão do residual. O Locador aceitou, tacitamente, o acordo e solicitou que o fosse realizado um deposito judicial, junto ao processo de despejo, o que fora devidamente realizado;
    4. Agora o oficial de justiça esta com o mandado de LIMINAR COM CITAÇÃO, com prazo de 15 dias para retirada voluntária e o Locador informou que não aceitou a proposta, obrigando o inquilino a realizar o pagamento do residual em 02 dias, ou tomará o imóvel.
    A mencionada locação é de uma loja dentro de um shopping, que existe tb um contrato de compra e venda do imóvel, tb inadimplente. E mais, a loja atua com uma franquia, tendo havido um grande investimento por parte do inquilino.
    Como proceder no caso em tela. Já peticionei ao Juiz informando o ocorrido, bem como da má-fé do Locador, no sentido de ludibriar o inquilino quanto à proposta apresenta.
    No aguardo de vossas informações, já me apresento agradecida.

    Ágata Souza

  • Agata Souza

    Extremamente esclarecedor o seu artigo.
    Estou atuando em um processo de despejo, regulado pela nova Lei do Inquilinato, que tem me deixado com algumas dúvidas, que seguem:
    1. Trata-se de uma locação comercial onde houve inadimplemento;
    2. Impetrou-se a ação de despejo com pedido de liminar, devidamente acatado pelo Juiz;
    3. O inquilino/executado propôs, extrajudicialmente, um acordo para pagamento de 70% da divida, a vista, e perdão do residual. O Locador aceitou, tacitamente, o acordo e solicitou que o fosse realizado um deposito judicial, junto ao processo de despejo, o que fora devidamente realizado;
    4. Agora o oficial de justiça esta com o mandado de LIMINAR COM CITAÇÃO, com prazo de 15 dias para retirada voluntária e o Locador informou que não aceitou a proposta, obrigando o inquilino a realizar o pagamento do residual em 02 dias, ou tomará o imóvel.

    A mencionada locação é de uma loja dentro de um shopping, que existe tb um contrato de compra e venda do imóvel, tb inadimplente. E mais, a loja atua com uma franquia, tendo havido um grande investimento por parte do inquilino.

    Como proceder no caso em tela. Já peticionei ao Juiz informando o ocorrido, bem como da má-fé do Locador, no sentido de ludibriar o inquilino quanto à proposta apresenta.

    No aguardo de vossas informações, já me apresento agradecida.

    Ágata Souza

  • Jaime Martins

    Em caso que o locatário pede o imóvel, sem ordem de despejo, qual é o prazo real que este deve dar ao inquilino? e este prazo deve ser remunerado pelo inquilino? em que paragráfo deste artigo fica claro está situação?

  • Julianna Coutinho

    Olá Dr. Ney,

    estou com uma dúvida quanto a locação de um imóvel. Sou autônoma e não tenho como comprovar minha renda, por isso, pedi que minha mãe fizesse o contrato de alguel pra mim, mas ela reside em outra cidade. Fiz o contrato no nome dela em uma imobiliária em julho de 2008 e agora estou tentando me mudar para outra residência, por outra imobiliária. Só que essa nova imobiliáia quer que todos os moradores da residênca assinem o contrato também, mas alguns deles tem pendências financeiras. Minha pergunta é, se minha mãe, que não tem pendências financeiras e está dentro de todos os requisitos solicitados pela imobiliária, já está se responsabilizando pelo imóvel e pelo seguro fiança, por que os demais moradores tem que assinar o contrato também? Isso está na lei?
    Desde já agradeço!

    atenciosamente,
    Julianna

  • alex prisco

    Dr. Ney,

    Por que o Sr. não desativa esse blog, já que não responde mais a ninguém?

  • Ney Bastos

    Caro Alex,

    Não pretendo desativar,mas você pode ficar a vontade para parar de acessá-lo.

    Att. Ney Bastos

  • Fabão

    Há, respondeu! A senha é cutucar… he he

  • alex prisco

    Boa Dr. Ney…seu blog realmente estava necessitando da presença do dono…ainda que fosse para dar essa resposta antipática.

    Um abraço e sem mágoas.

    Alex

  • Ney Bastos

    Caros Leitores,

    Antes de qualquer coisa gostaria de me desculpar pela longa ausência e agradecer o volume de acessos e comentários a post.

    Em segundo lugar, preciso mais vez destacar que a grande maioria dos questionamentos são feitos em relação a casos concretos, o que impede que eu responsa em face das limitações éticas impostas a este meio de discussão jurídica.

  • Silva

    Prezado Ney, boa tarde!
    No caso de me tornar inquilino de um imóvel residencial e o proprietário desejar vender, eu abrindo mão do meu diretito de preferencia sou obrigado a permitir visitas de interessados? Posso exigir que essas visitas sejam acompanhadas por um corretor da imobilizaria gestora do contrato? caso o proprietário exija vsitas diária em horário fixado por ele, sou obrgado e acatar? Pois me parece que isso foge ao bom senso.
    Desde já agradeço a atenção.

  • ana teixeira

    Boa tarde Dr. Ney Bastos,

    Tenho um imóvel que alugo e sempre deixei expresso em CONTRATO que o IPTU seria de responsabilidade do inquilino, porém a nova inquilina disse ter ouvido na TV que quem paga referido imposto é o proprietário.
    Mudou alguma coisa referente a esse tema na “Nova Lei do Inquilinato”? Até onde eu sei, se está ESCRITO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE REFERIDO IMPOSTO (IPTU) SERÁ PAGO PELO LOCATÁRIO, O MESMO TEM QUE PAGAR. Aguardo sua resposta o mais urgente possível.
    Obrigada pela gentileza e parabens pela iniciativa.

    Ana

  • klebson

    Boa noite,
    Dr. Ney Bastos .

    Tenho a seginte duvida, segundo a nova lei do inquilinato, é possivel recindir ao contrato de locação pela falta de Aguá no imovel? pois há um caso semelhante que ocorreu com meu irmão.

  • roberto

    existe algum recurso q possa ser impretado contra despejo provisorio, continuando a ocupar o imovel?? liminar ou outro instrumento juridico??grato.

  • Ney Bastos

    Caro Silva,

    O que vai definir seu questionamento é o teor do contrato. Caso nele nãoi haja qualquer previsão, as visitas apenas poderão ocorrer com agendamento acordado com vc.

  • Ney Bastos

    Cara Ana Teixeira,

    Provavelmente sua inquilina ouviu notícia e não conseguiu interpetrá-la de maneira adequada.

    O que ocorre no caso é que há uma dupla responsabilidade quanto ao pagamewnto do IPTU, a contratual, e no caso é do locatário que se obrigou a realizar o pagamento, e a legal-tributária que é do dono do imóvel.

    De maneira clara, o locatário tem a obrigação de pagar o IPTU se assim se obrigou no contrato, sendo que não realizar tal pagamento, o locador-proprietário não consiguirá se escusar da responsabilidade junto ao fisco, pois a obrigação tributária é sua.

  • Ney Bastos

    klebson,

    Tal possibilidade já existia à luz da legislação antiga, mantendo-se inalterada pela atual.

    O contrato de locação engloba o uso e gozo do bem adquirido em condições de moradia ou de exploração de atividade comercial, donde se inclui indiscutivelmente a necessidade de prestação do serviço de abatecimento de água, sob pena de extinção do contrato.

  • Ney Bastos

    Roberto,

    O despejo provisório é determinado através de uma liminar específica prevista na lei de locação, através, portanto, de uma decisão interlocutória que é desafiada pelo recurso de agravo de instrumento.

  • VERA MOREIRA

    TENHO UM CONTRATO DE ALUGUEL COMERCIAL COM O CARREFOUR, ESTOU DESDE 10/2000
    EM 2005 RENOVARAM MEU CONTRATO PARA 31/10/2010.
    AGORA QUEREM ME COBRAR LUVAS(((DIZEM CDU)) PARA RENOVAREM,ESTAO ME DIZENDO QUE SOU OBRIGADA
    PAGAR ESTA LUVAS OU TENHO QUE DEVOLVER O ESPACO, NAO ESTOU EM CONDICOES DE PAGAR.
    E TAMBEM NAO CONSTA EM CONTRATO, ELE ME DISSERAM QUE EU TINHA QUE TER NOTIFICADO O CARREFOUR COM SEIS MESES ANTES DE VENCER MEU CONTRATO, AI ENTAO EU NAO PAGARIA A LUVA.
    NAO CONCORDO COM ISSO NAO TENHO CONHECIMENTO DE LEI E NAO E ISSO QUE CONSTA NO CONTRATO.
    PRECISO DE UMA ORIENTACAO.

  • Renato

    Dr. Ney, bom dia! Me mudei recentemente para Fortaleza e fiquei assustado com a prática das imobiliárias locais, quanto à exigência de calção. A quase totalidade exige 6 meses de aluguel, sendo que algumas estão exigindo 10 meses…quase um ano pago!! E se há reclamação em função da lei, a proposta de locação é recusada pelas mais diversas razões…A quem recorrer sobre esta prática abusiva e ilegal?

  • Patricia Buzatti

    Prezado Dr. Ney,

    Parabéns pelo seu artigo. Muito didático, contudo, tenho uma dúvida. Na hipótese da propositura de Ação de Despejo, por término contratual, com pedido de tutela antecipada, nos moldes do art. 59, parag. 1º, VIII, com a redação dada pela Lei 12112/09, tendo sido concedida a liminar o Réu pode contestar sem desocupar o imóvel e pior, conseguir a revogação da liminar concedida? Já pesquisei bastante sobre o assunto e não encontro resposta. Se o colega puder me ajudar agradeço imensamente.

    Abraços

    Patrícia Buzatti
    Adv – São Vicente/SP

  • Erivelton

    Em analogia ao § 2º do art.12 da lei 12.112/2009, gostaria de saber se a nova lei trata da possibilidade de exoneração do fiador no caso de aditivos contratuais (mudança quadro de sócios) da empresa locatária dentro do prazo de locação?

  • rinaldo ramos

    Prezado Dr Ney. Inicialmente parabéns pelo conteúdo do seu Blog.
    Hà 15 anos aluguei um imóvel para fins comerciais(área da educação), cujo contrato encerrar-se-à em 30Abr11. O proprietário, através de telegrama, informa o seu interêsse em não mais alugar, dando-me um prazo de 30 dias para me manifestar pela compra. O valor oferecido para venda é absurdo (o dobro do valor oferecido há 10 meses atrás e Aprox. 4 vezes mais que o valor de mercado). Na realidade, sinto-me explorado e usurpado no meu direito de Preferência, uma vez que o preço do imóvel é irreal para minhas condições e para o porte do comércio que desenvolvo(imagine, um imóvel de valor médio de R$200/250mil ser oferecido por R$950 mil !! Na realidade, estou acuado e apreensivo, uma vez que o proprietário exije, caso não aceite sua oferta, a desocupação do imóvel já em 30 Abr.Já corri em bancos, mas, no máximo, só liberam pelo valor de avaliação. Pergunto a V.Sª: Isto não é extorsão ? Como fazer para tentar protelar o aluguel por pelo menos mais uns 12 meses, caso o locador não aceite vender pelo valor de mercado ? Afinal, não se muda uma escola da noite para o dia. E os nossos alunos ? Por obséquio, preciso de uma orientação. Grato. Rinaldo

  • Maria Colombo

    Dr. Ney. boa noite!
    Parabéns pelo seu conhecimento.

    Quanto à purgação da mora, é aplicada em ação de despejo para uso próprio. Não há inadimplência. O imóvel é alugado há mais de cinco anos, cujo imóvel comercial foi vendido, sendo que antes de efetuada a venda, lhe foi dado direito de preferência. O novo proprietário denunciou o contrato antes do seu vencimento, informando do interesse em retomá-lo para uso proprio. Nesse caso, há aplicação de purgação da mora? Não há inadimplência, mas a intenção de retomada do imóvel para uso próprio…

  • GUILHERME

    Dr. Ney, boa noite !
    Parabens pelo seu conhecimento quanto à nova lei, razão pela qual ouso em usufruir deste saber jurídico. Minha dúvida é quanto ao ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento contra locatário, o qual mudou-se do imóvel deixando alí sua companheira. Indago ao colega: contra quem devo ajuizar a medida Judicial para reaver o imóvel ?

  • boa noite Dr. Ney!

    sempre que posso visito o seu sitio, pois, me ajuda a cada dia aprender mais.
    me tire uma duvida?
    na açao renovatoria que é facultado ao locatario, este podera usar seguidamente, ou seja, mais de uma vez.

    celebrou o 1º por 5 anos e renovou com o locador por mais 5 anos, no final deste podera intentar açao renovatoria em confomidade com a lei 8.245.

    atenciosamente

    carlos santiago

  • DR. NEY

    DR. Ney,

    tenho algumas dúvidas a respeito de como proceder dentro da lei 8.245 a cobrar as regras do contrato de locação.

    Meu locatário saiu do imovel e conforme o contrato de locação teria que devolve-lo com nova pintura, o mesmo fez a pintura precaria e eu não aceitei solicitando que o mesmo refizesse a pintura. A pintura foi refeita e ficou pior do que estava.

    Gostaria de saber se de acordo com a lei o inquilino descumpriu o contrato e assim posso solicitar o pagamento da multa? devido a recusa do inquilino em refazer a pintura, contratei um profissional para efetuar o serviço, posso cobrar do inquilo este serviço?

    Aguardo resposta

  • rinaldo ramos

    Dr Ney, aguardo resposta do meu contato de 24 Jan 2011. Rinaldo

  • Francielli

    Boa tarde colega, terias um modelo de petição de Ação de Despejo por falta de pagamento com base nas alterações da lei?
    Obrigada!

  • RONALDO SILVEIRA

    NEY,
    Os contratos firmados até a data da publicação da Lei 12.112 serão regulados pela Lei 8245 e dessa forma, o Art.78 dessa última deverá ser obedecido, ou seja, a denúncia feita pelo locador deverá possuir o prazo de 12 (doze) meses para a desocupação do imóvel pelo inquilino, correto???

  • Evandro

    Dr. Ney:
    Tenho dúvidas quanto ao índice maior de multa aplicado à mora.
    Sendo 10% ponto pacífico, 20% parece-me também razoàvel, pois não agride o art. 412 do CCB; também o instrumento que poderia limitar a multa a 10% (Decreto 22.626: Lei de usura) é aplicável somente para os contratos de mútuo (art. 1.262 do Código Civil de
    1916) e os contratos de locação são regidos por lei específica.
    O Sr. concorda?

  • Dr.Ney, é URGENTE, POR FAVOR,

    estou no imóvel (sou inquilina) desde Jan de 2007, e a cada período de 30 meses fazem um novo por igual período pq embora o aluguel seja reajustado conforme reza o contrato e aplicação do IGPM, eles fazem uso de um adtivo e aumentam o qto querem. Já passei por isso antes e aceitei o aumento, aditivo e o restante do contarto seguiu o mesmo.

    Agora em Fev de 2011 seria o término do contrato, em janeiro, por telefone, a chefe da locação disse q mandaria o boleto de fevereiro já com a correção, e foi o que ocorreu e a correção seguiu o IGPM e com isso estamos em junho e o contrato virou indeterminado, ok?. Tentaram notificar p desocupar em 30 dias não estava e recebi a notícia; em contato com o dono, este disse q na verdade o que quer é um aumento de R$900,00 novecentos reais sendo que já fora reajustado em Fev deste ano e fui pagando (virou indeterminado), agora, como não conseguiram me notificar e fiquei sabendo q na verdade o queriam era o aumento abusivo, mandaram por e-mail um aditivo, posso ingressar com alguma ação, pagar em juízo, efetuando depósitos (já que tenho em meu e-mail esta “prova” de aumento abusivo com este termo aditivo)? que tipo de ação? prorrogação de contrato? Consignação em pgto = consignatória? abuso, aumento excessivo de valor, enriquecimento ilícito, o que usar? (não foi assinada a tal notificação, foi deixada apenas uma cópia e em seguida (por saber do tal aumento pelo dono) mandaram este aditivo no meu e-mail, o que faço??

    grata
    carmen

  • Ney Bastos

    Cara Carmem,

    De fato seu contrato virou por tempo indeterminado, o que permite,em tese, a retomado do imóvel pro simples notificação.

    De qualquer forma a melhor orientação que posso lhe dar é que procure um bom advogado.

    Att. Ney Bastos

  • Ney Bastos

    Caro Evandro,

    Em verdade, a Lei de Locação quando trata de multase refere a pactuação entre partes, reconhecendo, portanto, a força vionculante do contrato.

    Contudo, é certo que a esta espécie de contrato se aplicam as regras de boa-fé objetiva e razoabilidade que permeiam o novo Código Civil, o que vedaria uma multa que se mostrasse abusiva, o que aos meus olhos não ocorre na hipótese dos 20%.

  • Marco Antonio Jardim

    Prezado Dr. Ney,
    Alugo um escritório em Correas, Petrópolis, e meu senhorio aumentou o valor do aluguel sem uma prévia comunicação. Observo ainda que na fatura de cobrança da Imobiliária consta que o atrazo no pagamento, incidirá uma multa de 20% sobre o valor do aluguel mais uma mora de 2%, ao mês. Procurei alguma informação na lei específica e nada encontrei. Existe algum artigo que fale sobre este procedimeto?
    Um abraço,
    Marco Antonio Jardim

  • alexandre vlahos

    DR NEY BASTOS,aluguei um imovel no dia 26 de agosto de 2010 sendo que a duraçao e de doze meses.A partir de dezembro paguei em dia conforme acordado verbalmente,o dia de vencimento seria 10 de cada mes,sendo que como meu pagamento vem do exterior e atrazei um mes e vinte dias maios ou menos fev 2011 NesTa data o propietario pediu o imovel de volta alegando o atrazo.a minha duvida e : ROMPIDO O CONTRATO POR PARTE DO PROPRIETARIO,QUANTO TEMPO TENHO PARA SAIR E A COBRANÇA DOS ALUGUEIS SUBSEQUENTES COMO FICA. ELE ENTROU NA JUSTIÇA AÇAO DE DESPEJO.

  • Ivy Mantuan Machado

    Caro Dr. Ney Bastos

    Preciso exclarecer uma dúvida.
    Faltam 06 meses para que finde o meu contrato de locação com o proprietário do imóvel.
    Nele não há cláusula de multa e os pagamentos são diretamente feitos a ele.
    Não há pendências com contas ou aluguéis.
    Ele alega que devo pagar os 06 meses restantes.
    O que preciso saber é se realmente existe uma lei que garante ao inquilino não ser multado no caso de compra do primeiro imóvel já que fui sorteada em um CDHU da minha cidade.
    Verdadeiramente Grata
    Ivy M Machado

  • Ivy Mantuan Machado

    Conclusão:

    Meu período para mudança é de aproximadamente 1 mes e meio já que estou fazendo uma pequena reforma, portanto não precisando dos 05 meses restantes.

    Até breve

  • estou com dúvida sobre os artigos 59 §3º e 62 inciso II. no artigo 59 §3º eu poderia purgar a mora a qualquer momento? ou seja se o juiz sentenciar e mandar desocupar em 15 dias eu posso purgar a mora??

    obrigada, Laura.

  • newton reck

    Dr. Ney Bastos!

    Ainda tenho algumas duvidas e gostaria que me esclarecesse.
    Pela nova lei a transferencia de contrato de locação comercial depende a da anuencia do proprietario, o que concordo plenamente, porém não estabelece limites e pelo que entendi a venda de um ponto comercial ou fundo de comercio só se realizará se o proprietário aceitar, independentemente da idoneidade do comprador, ou seja o proprietário por livre arbitrio dira sim ou não.ou o proprietário estará obrigado a aceitar a transferencia da loja ou do ponto comercial se os promissários compradores apresentarem provas de idoneidade e garantia, tais como aquelas exigidas para aluguel de um imóvel nas imobiliarias?
    Obrigado , Newton

  • Nívea

    Tenho uma dúvida que gostaria de esclarecer: Quando aluguei o imóvel em que vivo hoje a imobiliária me apresentou duas modalidades de contrato:
    1- A primeira tinha prazo de vigência de 30 meses c/ cláusula de multa contratual no caso de entrega do imóvel pelo locatário anterior ao fim do prazo do contrato;
    2- A segunda tinha prazo de vigência de 36 meses c/ cláusula de multa contratual no caso de entrega do imóvel pelo locatário anterior a 12 meses do início do contrato, ou seja, após 12 meses eu poderia devolver o imóvel sem qualquer multa.
    Optamos pela segunda modalidade, assinamos o contrato e entramos no imóvel, porém, recentemente decidi comprar um imóvel próprio e quando li o contrato de locação verifiquei que a imobiliária criou uma nova modalidade: ela redigiu meu contrato c/ prazo de 36 meses e c/ multa no caso de entrega do imóvel pelo locatário anterior ao fim do prazo do contrato (à qualquer tempo), entrei então em contato c/ a imobiliária que me informou que o problema era meu já que era minha obrigação ter lido o contrato antes de assinar. Entendo que cometi um erro confiando na imobiliária, porém, esperava um tratamento mais amigável já que nunca deixei de descumprir qualquer cláusula do contrato ou solicitação da imobiliária, desta forma, gostaria de saber se há alguma cláusula na nova lei do inquilinato que me ajude na argumentação c/ a imobiliária no sentido de me isentar ao pagamento da multa já que devolverei após 12 meses, conforme segunda modalidade apresentada pela imobiliária e que foi aceita por mim. Desde já agradeço. Nívea

  • Nívea

    Tenho uma dúvida que gostaria de esclarecer: Quando aluguei o imóvel em que vivo hoje a imobiliária me apresentou duas modalidades de contrato:
    1- A primeira tinha prazo de vigência de 30 meses c/ cláusula de multa contratual no caso de entrega do imóvel pelo locatário anterior ao fim do prazo do contrato;
    2- A segunda tinha prazo de vigência de 36 meses c/ cláusula de multa contratual no caso de entrega do imóvel pelo locatário anterior a 12 meses do início do contrato, ou seja, após 12 meses eu poderia devolver o imóvel sem qualquer multa.
    Optamos pela segunda modalidade, assinamos o contrato e entramos no imóvel, porém, recentemente decidi comprar um imóvel próprio e quando li o contrato de locação verifiquei que a imobiliária criou uma nova modalidade: ela redigiu meu contrato c/ prazo de 36 meses e c/ multa no caso de entrega do imóvel pelo locatário anterior ao fim do prazo do contrato (à qualquer tempo), entrei então em contato c/ a imobiliária que me informou que o problema era meu já que era minha obrigação ter lido o contrato antes de assinar. Entendo que cometi um erro confiando na imobiliária, porém, esperava um tratamento mais amigável já que nunca deixei de cumprir qualquer cláusula do contrato ou solicitação da imobiliária, desta forma, gostaria de saber se há alguma cláusula na nova lei do inquilinato que me ajude na argumentação c/ a imobiliária no sentido de me isentar ao pagamento da multa já que devolverei após 12 meses, conforme segunda modalidade apresentada pela imobiliária e que foi aceita por mim. Desde já agradeço. Nívea

  • Roberta

    Dr. Ney,
    Boa noite!
    Aluguei um apto há 04 meses.Devido a perdas que tive na família e gastos com as doenças, estou impossibilitada de continuar alugando-o. Entrei em contato com a imobiliária tentando um acordo com o locador,uma vez que no contrato existe a cláusula que trata da liberalidade do locador para o não pagamento da multa e desocupação do imóvel em 60 dias.
    De boa-fé, tentei explicá-lo que não estava em situação de honrar com o restante do aluguel, uma vez que estou com muitos compromissos assumidos com os imprevistos das doenças e falecimentos na familia e que precisaria voltar para o interior. Solicitei que me exonerasse da multa, sugerindo-o que colocasse novamente o imovel para aluguel e que eu ficaria até o novo contrato, não lhe causando danos. Todas as minhas solicitações e minhas colocações foram recusadas, não sendo me sugerido nenhum acordo, apenas o pagamento da multa.
    Gostaria de saber se tenho algum outro recurso que possa me favorecer neste caso, uma vez que quero ser cumpridora, como sempre fui, de meus compromissos não causando danos ao locador, provando que os fatos supervinientes não denotam má-fé e são imprevistos que acontecem na vida de qualquer pessoa, entendendo que deve haver bom senso e boa-fé também do locador.
    Desde já agradeço.
    Roberta

  • Andréa

    Dr, boa noite!

    Preciso propor ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar. Gostaria de saber se há possibilidade de encaminhar um modelo para meu email?

    Grata,

    No Aguardo,
    Andréa.

  • katia

    Dr. Ney, boa noite. É possível uma ação de despejo para uso próprio c/c cobrança de aluguéis em atraso nos juizados especiais? Informo que o objetivo maior é a desocupação do imóvel para a residência de um filho, mas o inquilino encontra-se em débito desde janeiro. Desde logo, agradeço a atenção.
    Kátia

  • SILVANA

    TENHO UM IMOVEL COMERCIAL ALUGADO E TERMINA O CONTRATO EM OUTUBRO,MAS ESTA ATRAZADO, O NOVO CONTRATO POSSO COLOCAR MULTA POR ATRAZO DE 10%?

  • Ricardo do Nascmento

    Olá! Gostaria de saber o seguinte, sou casado e queria alugar uma casa, mas não consegui porque minha esposa está com restrição no SPC, só que a locação seria no meu nome. Essa impossibilidade pode ser exigida pela imobiliária? Tenho essa dúvida porque li que mesmo o inquilino que tenha restrição tem a possibilidade de alugar um imóvel e no meu caso quem tem restrição é minha esposa, mas o nome do locador que seria usado era o meu.

  • SILVANA

    TENHO IMOVEL COMERCIAL ALUGADO FAZ DOIS ANOS E GOSTARIA DE SABER SE QUANDO TERMINAR O CONTRATO POSSO MANDAR DESOCULPAR O IMOVEL,E SE POSSO ALUGAR PARA O MESMO RAMO QUE É UMA LOJA DE ROUPAS, PORQUE ELA ATRAZA O ALUGUEL TODO MÊS.

  • Marcela

    Dr. Ney, por favor, me responda aqui na página ou via e-mail. Dependo do aluguel para cumprir com minhas outras obrigaçãoes como financiamento de automóvel etc.
    Em 2001 adquiri um imóvel que era de propriedade de meu tio (solteiro) onde residia os filhos dele e a mãe das crianças. Em 1999 ele havia adquirido o imóvel do pai dele que o comprara em 1998. Fizemos um contrato de aluguel com prazo indeterminado. Em Janeiro de 2004, a mãe das crianças resolvei ir morar em SP, na casa da mãe dela, e assim procedeu, levando os filhos. Meu tio pediu a rescisão do contrato, e entregou as chaves. Coloquei o imóvel para alugar. Em Maio de 2004 (quatro meses após a mudança) a mulher pediu para voltar, havia se desentendido com a mãe. Meu tio procurou se eu já havia locado a casa, eu disse que não, e firmamos novo contrato de aluguel com prazo indeterminado. Em junho de 2011 ele foi intimado a pagar pensão alimenticia, e me comunicou que não poderia continuar pagando os alugueis. Enviei uma notificação extrajudicial para desocupação do imovel para ele. Ele, por sua vez, enviou uma cópia para a mãe dos filhos dele.
    Para minha surpresa, ela entrou com ação de manutenção de posse, alegando que adquiriu o imóvel junto com ele (não apresentou nenhuma prova) e que morava no imóvel há 13 anos. A Juíza ouviu as testemunhas dela, e deu uma liminar. Entrei com Agravo de Instrumento no TJ, mas o desembargador considerou que a juiza estava correta, que houve turbação.
    Neste momento ela tem uma liminar de manutenção de posse, eu vou entrar com a ação de despejo contra meu tio que é o locatário no contrato. Eu tenho que inclui-la na ação? Se o juiz der uma liminar de despejo não há conflito com a de manutenção de posse?
    Socorro, o que devo fazer?

    Desde já, muito obrigada e que Deus te abençoe.

  • carlos

    Dr. Ney quero parabeniza-lo pelas excelentes respostas dadas aos seus consulentes, especialmente pelo zelo quanto à sua obediencia ao nosso codigo de etica e disciplina. sou de governador valadares-minas- membro da segunda turma do tribunal de etica e disciplina da oab/mg e observei atentamente a sua postura ‘etica que o recomenda como um excelente profissional. um abraco. Carlos Amaral.

  • MEIRE

    Um contrato de locação não residencial vem se renovando há vários anos. Num determinado momento foi proposta uma ação renovatória e posteriormente as partes fizeram um acordo e o locatário desistiu da ação desta ação.

    Um novo contrato foi redigido por um período de dois anos, depois renovado por mais 2 anos, totalizando 4 anos. Agora o locador não quer renovar por mais 2 anos. A pergunta é: Ele não quer renovar o contrato por mais 2 anos porque estaria novamente sujeito a uma ação renovatória ao completar o prazo mínimo de 5 anos para que o locatário pudesse propô-la?
    O locatário, quando fez o acordo anterior, abrindo mão da ação renovatória naquele período, agora mediante o contrato novo teria este benefício novamente?

    Aguardo retorno.

  • Danilo

    Doutor,

    Estou alugando um imóvel e com o consentimento do proprietário realizarei algumas reformas (unificar sala e cozinha, abrir uma varanda para o quintal, refazer a bancada da cozinha). Já foi combinado que todo o custo ficara por minha conta.
    Minha dúvida é: vencendo o contrato de aluguel (30 meses), não gostaria de ter o risco do proprietário poder reaver o imóvel já que estou tendo uma grande despesa em obras e pretendo desfrutar delas por um bom tempo. O fato de eu ter feito estas benfeitorias pode me dar algum tip ode garantia em continuar com o imóvel (mantendo os pagamentos em dia)?

  • Sandra

    Prezado Dr. Ney Bastos, alugo um imovel com contrato por 30 meses, vencendo o contrato dia 21 de outubro 2011, verbalmente solicitei ao proprietario ficar por mais um mes ou dois ate achar um outro imovel para alugar. Ele aceitou, porem esta pedindo um aumento do aluguel de 30%. Aceitei mas sem assinar nada, qual foi a minha surpresa quando fui na imobiliaria a fazer o pagamento do mes de outubro estao querendo que eu pague com aumento desde o dia primeiro de outubro o seja data anterior ao vencimento do contrato. Minhas perguntas: nao havendo desocupado o imovel no vencimento do contrato, preciso notificar por escrito com 30 dias anticipados para desocupar? No começo do contrato foi me cobrado uma cauçao de tres meses o valor do aluguel, esta obrigado o proprietario a me devolver essa quantia? Muito obrigada pela sua resposta.

  • emerson ferreira da silva

    bom dia…
    comprei 1 casa no leilão da caixa economica a vista,e já existindo ocupação da mesma,a moradora já entrou 5 vezes na justiça para conquistar a posse da casa,ela mora desde 2004 e em todas as ações perdeu na justiça,ela não pagou o restante das prestações por casa do divorcio e hoje ela colocou os pais para morarem na casa,e eu por sua vez comprei agora em junho,e desde então,não querem sair da casa,entrei na justiça para reaver minha casa por direito,já tenho escritura e rgi em meu nome,,,vai ser julgado agora…quais são minhas chances de ganhar e qto tempo é o despejo caso eu tenha exito???

  • HELIO RODRIGUES

    GARAGEM ALUGADA COM O PROPOSITO DE RENDA SEM ESTAR ESTE IMÓVEL AGREGADO A OUTRO RESIDENCIAL , A LOCAÇÃO É CONSIDERADA COMERCIAL OU RESIDENCIAL ???? AONDE EM QUE ARTIGO POSSO VERIFICAR E TIRAR AS DUVIDAS NA LEI 12.112
    HELIO RODRIGUES

  • Bráulio Vilar

    Dr. Ney, parabéns e boa noite !

    Minha dúvida é quanto a caução para aluguéis comerciais. Segue a lei para aluguéis residenciais? São 3 vezes o valor do aluguel ou 6 a 12 vezes?

    Gentileza esclarecer.

    Bráulio Vilar

  • katia

    Prof.Ney Bastos estou buscando alguma jurisprudencia que possa salvar um casal de 76 anos que estão sendo penhorados por terem prestados fiança há 15 anos, na época não houve renovação de contratos ela se deu tacitamente existe algum entendimento pelo contrato ser antigo de invalida-lo uma vez que a lei nova não resgarda mais o unico bem de família.os fiadores nunca foram notificados em nada e o inquilino pagou os alugueis por mais de 15 ans sem dever p´rém no ultimo ano de locação não pagaram e os fiadores só foram notificados quando já havia 1 ano de divida depois disso tiraram o locatário
    e a dívida de 12 meses de aluguel hoje corresponde a R$70.000(setenta mil reais)
    não sou advogada mais estou procurando ajudá–los porque estão doente são aposentados e nãotem outra fonte de renda que complete para sua subsexistencia para parcelarem a dívida.

  • EDSON LEAL DA SILVA

    Caro Dr. Ney,

    Numa locação onde o Locatário ofertou uma fiança de seguro, em caso de inadimplencia, o seguro cobrirá o débito, certo? e a situação do Locatário no seguimento do Contrato? ele poderá continuar pagando os alugueres à vencer ao Locador, ou seu contrato será rescindido? A Seguradora cobrará dele, ou ela pode entrar com uma ação de despejo?

  • Renata Lemos

    Dr. Ney

    Quero fazer um contrato de aluguel que garanta a desocupação do mesmo por falta de pagamento. Qual lei devo usar?

  • nilda martins

    oi meu nome é nilda ,tudo bem?
    será que vc poderia me ajudar? moro em uma casa a 1 ano e 6 meses,só que os donos são um casal de idosos,e eles se aproveitam disso.gostaria de saber qual o paragrafo da lei que afirma que o inquilino tem 30 dias para sair do imóvel,se for realmente isso,pois o casal afirma que não temos direito algum de ficar nenhum dia aqui,por isso preciso provar pra eles perante a lei que tenho(se for o caso).desde já agradeço,e peço sua ajuda urgentemente,pois preciso sair daqui ate o dia 17 de janeiro de 2012,pq se tivermos que pagar algum valor com essa data fará 15 dias.

  • José Carlos Hostins

    Olá, sou locatário de um imóvel comercial, a exatos seis anos, realizei a construção do ponto comercial e o fiz, eis que no local existia um terreno vazio, ocorre que o proprietário do terreno, cada ano que passa, aumenta absurdamente o valor do aluguel, este ano não falou em aumento de aluguel, somente que irá querer o imóvel.
    o primeiro contrato teve duração de 2 anos, e os outros 4 anos com duração de 1 ano, somando todos no final de 2012, data em que quer o proprietário o imóvel, totaliza 6 anos.
    sendo assim pergunto: tenho algum direito sobre a edificação que realizei sobre o terreno, deverá o locador pagar alguma indenização sob o ponto comercial que criei no local?? também tenho direito de permanecer no imóvel, já que é dele que tiro meu sustento??

  • rosilene

    Excelente os esclarecimentos. Estou pesquisando sobre as principais alterações trazidas pela Lei 11112/09.

  • Manoel Garcia da Costa

    Quero receber post comment

  • Mari da Matta

    Boa Noite,

    Tenho uma dúvida quanto o prazo legal para um locatário desoculpar o imovel após ser vendido.
    O novo proprietario usará da faculdade do art. 8º ou 57 da Lei do inquilinato. (30 dias ou noventa dias).
    O contrato de locação se encontra por prazo indeterminado.
    Obrigada!!!
    23/06/2012

  • Mauro Lopes

    Boa noite Dr. Eu moro numa casa alugada. Essa casa estava na justiça. O meu inquilinato perdeu a casa e me avisou que eu teria que desocupar a casa em 45 dias. Eu não gostaria de deixar o imóvel, pois já moro aqui a mais de 5 anos. Não fiz contrato. Tenho realmente que deixar esse imóvel? Desde já agradeço a resposta.

  • Orlindo

    Prezado Doutor Ney Bastos, primeiramente, queria parabenizá-lo pela brilhante explanação sobre o tema.

    Gostaria de saber se é possível o Dr. me enviar pelo meu e-mail um modelo de ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança e pedido de liminar com base no inciso IX do parágrafo 1º do art. 59 da lei 12.112/2009.
    Os despejos estão ocorrendo com a brevidade desejada ?
    Desde já, muito obrigado.

  • Luci Ana

    Boa noite,

    Tenho uma dúvida.
    Moro no mesmo imóvel ha 7 anos e 3 meses.
    A proprietária pediu o imóvel e me deu até o dia 31/12 para sair.
    Quais são os meus direitos e obrigações?
    Ela não me fez oferta.

  • Rolf Eriks Vegners

    Sr. Advogado, pergunta ou dúvidas, não é meu caso.
    e, sim com toda sinceridade comentar, que sou corretor de imóveis desde o ano de 1971.
    E, desde os anos em que procuramos pesquisando na internet, informações sobre questões imobiliárias, que acredito já em uns 15 anos, até o presente momento não encontrei uma pessoa como o Sr., explicações com clareza, firme nas explicações, explana bem e faz entender. Acredito que o Sr. já tenha livros editados. MEUS SINCEROS AGRADECIMENTOS (pois já lí quase todos seus comentários (respostas). E, pergunto se é permitido imprimir todo comentário e respostas, se for vou encadernar.
    Meus Parabéns, sou teu aluno.

  • Erika

    Tenho um contrato de locação e a imbiliária quer me cobrar 20% de multa, sendo 10% de multa e mais 10% de honorários advocatícios por 7 dias de atraso. Obtive informação de que eles não podem cobrar por honorários advocatícios já que não há processo judcicial e que os honorários só podem ser determinados pelo juíz. Gostaria de saber o que realmente pode ser cobrado? Preciso de uma informação mais clara. Acabei lendo também na internet e fiquei com mais dúvida ainda. Aguardo uma reposta. Desde já agradeço.

  • Marcia

    Caro SR. Dr. Ney Bastos,

    minha pergunta é a seguinte:

    A Lei nº 12.112, de 2009, promoveu algumas alterações na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991). Alguns artigos tiveram sua redação modificada, e outros foram retirados do texto da referida lei.
    Imagine a seguinte situação: um cliente o procura com um questionamento sobre um artigo da Lei 8.245/91, que foi revogado pela Lei 12.112/09.
    O artigo em questão ainda tem validade atualmente? Por quê? O que você explicaria a esse cliente caso ele insistisse em se basear no artigo revogado?

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